জমির মালিকানা প্রমাণ ও হস্তান্তরের ক্ষেত্রে দলিল (Deed) এবং খতিয়ান (Record of Rights বা Khatian) উভয়ই অপরিহার্য নথি। তবে, আইনগতভাবে এদের গুরুত্বের তারতম্য রয়েছে এবং পরিস্থিতিভেদে একটি অন্যটির চেয়ে বেশি প্রাধান্য পেতে পারে। সাধারণ মানুষের মনে এই দুই নথির গুরুত্ব নিয়ে প্রায়শই যে বিভ্রান্তি দেখা যায়, তা নিরসনের জন্য এই তথ্যের বিশ্লেষণ প্রয়োজন।

১. দলিলের গুরুত্ব: মালিকানা হস্তান্তরের প্রাথমিক প্রমাণ-দলিল হলো সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয়ের মাধ্যমে মালিকানা হস্তান্তরের প্রাথমিক এবং সবচেয়ে শক্তিশালী আইনি প্রমাণ।

• মালিকানা হস্তান্তর: একটি রেজিস্ট্রিকৃত দলিল প্রমাণ করে যে, একটি নির্দিষ্ট দামে বিক্রেতা থেকে ক্রেতার কাছে সম্পত্তির মালিকানা আইনগতভাবে স্থানান্তরিত হয়েছে। এটি একটি চুক্তিভিত্তিক প্রমাণ।
• আইনি ভিত্তি: এটি একটি বৈধ আইনি চুক্তি, যা মালিকানা পরিবর্তনের সাক্ষ্য বহন করে।
• ক্রয়ের প্রমাণ: এটি নির্দিষ্ট সময়ে আপনি যে জমিটি ক্রয় করেছেন, তার অকাট্য প্রমাণ হিসেবে কাজ করে।

গুরুত্বপূর্ণ তথ্য: ক্রয়সূত্রে মালিকানার ক্ষেত্রে, দলিলই আপনার জন্য অধিক গুরুত্বপূর্ণ, কারণ আপনি দলিলের মাধ্যমেই মালিক হয়েছেন।

২. খতিয়ানের গুরুত্ব: সরকারি রেকর্ড ও স্থিতাবস্থার দলিল-খতিয়ান হলো ভূমি জরিপের মাধ্যমে সরকার কর্তৃক তৈরি করা একটি সরকারি রেকর্ড (Record of Rights), যা জমির অধিকার ও মালিকানা সংক্রান্ত বিস্তারিত তথ্য লিপিবদ্ধ করে।

• সরকারি রেকর্ড: এটি ভূমি জরিপ (যেমন CS, RS, SA, BS) প্রক্রিয়ার মাধ্যমে তৈরি হয় এবং জমির বর্তমান মালিকের নাম, জমির পরিমাণ, প্রকৃতি, দাগ নম্বর, এবং খাজনার হার ইত্যাদি তথ্য ধারণ করে।
• সঠিকতা ও নির্ভরযোগ্যতা: এটি একটি জমির সঠিক মালিকানা এবং রেকর্ডের বর্তমান অবস্থা যাচাই করার জন্য একটি নির্ভরযোগ্য সরকারি উৎস।
• ওয়ারিশান সম্পত্তি: ওয়ারিশ সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তি ভোগ-দখলের ক্ষেত্রে খতিয়ান বা রেকর্ডের গুরুত্ব বেশি। কারণ, এটি ওয়ারিশদের ধারাবাহিকতা এবং ভোগ-দখলের বর্তমান অবস্থা তুলে ধরে।

কোনটিকে বেশি গুরুত্ব দেবেন? একটি তুলনামূলক বিশ্লেষণ

আইন কী বলে: দলিল নাকি রেকর্ড?

১. দলিল মূলেই রেকর্ড: যখন দলিল অনুযায়ী একটি জমির রেকর্ড (খতিয়ান) হালনাগাদ করা হয়, তখন রেকর্ডের মূল্য দলিল অপেক্ষা বেশি হয়, কারণ এটি সরকারি স্বীকৃতিপ্রাপ্ত সর্বশেষ হালনাগাদ।

২. বিরোধের নিষ্পত্তি: যদি দলিল এবং খতিয়ানের তথ্যের মধ্যে বিরোধ দেখা দেয় (যেমন, রেকর্ডে ভুল নাম থাকা), তবে আইনগতভাবে দলিলের ভিত্তিতেই বিচার করা হয়। দলিল হলো হস্তান্তরের মূল প্রমাণ।

৩. সতর্কতা: শুধু দলিল থাকলেই আপনি সম্পূর্ণ সম্পত্তির মালিক নাও হতে পারেন। যদি দলিলের বিক্রেতাদের মধ্যে কোনো বৈধ ওয়ারিশ বাদ পড়ে যান এবং সম্পূর্ণ জমি বিক্রি করে দেন, তবে বাদ পড়া ওয়ারিশের অংশটুকু আইনি জটিলতা সৃষ্টি করবে। এক্ষেত্রে দলিলের আইনি ভিত্তি দুর্বল হয়ে পড়ে।

জমি কেনা বা বিক্রি করার সময়, দলিল এবং খতিয়ান উভয় নথিই পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে যাচাই করা আবশ্যক।

• দলিল: নিশ্চিত করে যে, আপনি বৈধ প্রক্রিয়ায় সম্পত্তিটি ক্রয় করেছেন।
• খতিয়ান: নিশ্চিত করে যে, বিক্রেতার নাম সরকারি রেকর্ডে আছে এবং জমির পরিমাণে কোনো গরমিল নেই।

চট্টগ্রাম জেলার পটিয়া, বোয়ালখালী, আনোয়ারা, সাতকানিয়া, লোহাগাড়া উপজেলা এবং কক্সবাজার জেলার মতো কিছু এলাকায় বিএস রেকর্ডে প্রচুর ভুলভ্রান্তি পরিলক্ষিত হওয়ায় রেকর্ড সংশোধন মামলা চলমান রয়েছে। এই ভুল রেকর্ডের কারণে আইনি জটিলতা এড়াতে, ক্রেতাকে অবশ্যই তার দলিল অনুযায়ী রেকর্ড হালনাগাদ (নামজারি) হয়েছে কিনা তা নিশ্চিত করতে হবে।

এক কথায়, দলিল হলো জন্ম সনদ, আর খতিয়ান হলো পরিচয়পত্র। সুস্থ মালিকানার জন্য দুটিই নির্ভুল থাকা বাধ্যতামূলক।

জমির দলিল থাকলে রেকর্ড বা খতিয়ান কি সেই মুলে সংশোধণ করা যায়? হ্যাঁ, জমির দলিল (Deed) থাকলে সেই মূলে রেকর্ড বা খতিয়ান (Khatian/Record of Rights) অবশ্যই সংশোধন করা যায়।

জমির দলিল হলো মালিকানা হস্তান্তরের সবচেয়ে শক্তিশালী আইনি ও মৌলিক প্রমাণ, এবং এর ভিত্তিতেই সরকারি রেকর্ড বা খতিয়ানকে হালনাগাদ করা হয়।

দলিলের মাধ্যমে খতিয়ান সংশোধনের প্রধানত দুটি প্রক্রিয়া রয়েছে:

১. নামজারি (Mutation) প্রক্রিয়ার মাধ্যমে সংশোধন: জমির মালিকানা ক্রয়সূত্রে হস্তান্তরের পর খতিয়ান সংশোধনের এটিই স্বাভাবিক প্রক্রিয়া।

• প্রক্রিয়া: আপনি যখন রেজিস্টার্ড দলিলের মাধ্যমে জমি কেনেন, তখন আপনার প্রথম কাজ হলো সেই দলিলের ভিত্তিতে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে নামজারির (Mutation) জন্য আবেদন করা।
• ফলাফল: নামজারির মাধ্যমে আপনার নতুন খতিয়ান তৈরি হয়, যেখানে আপনার নাম (ক্রেতার নাম) নতুন মালিক হিসেবে অন্তর্ভুক্ত হয়। এটি মূলত দলিলের তথ্য অনুযায়ী সরকারি রেকর্ড হালনাগাদ করার নিয়মিত পদ্ধতি।

২. রেকর্ড সংশোধন মামলা (Record Correction Suit) বা আপিলের মাধ্যমে সংশোধন: যদি কোনো ইতিমধ্যে তৈরি হওয়া খতিয়ানে ভুল থাকে (যেমন: দাগ নম্বর ভুল, ক্ষেত্রফল ভুল, বা পূর্ববর্তী জরিপের রেকর্ডে ভুল নাম), তবে দলিলকে প্রমাণ হিসেবে ব্যবহার করে এই প্রক্রিয়া অনুসরণ করা হয়।

• ক্ষেত্রে: ওয়ারিশ সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তিতে বা ভূমি জরিপের (যেমন: বিএস জরিপ) সময় রেকর্ডে ভুল হলে এটি করা হয়।
• প্রক্রিয়া: এক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালে (Land Survey Tribunal) অথবা দেওয়ানি আদালতে রেকর্ড সংশোধনের জন্য মামলা দায়ের করতে হয়। এই মামলায়, আপনার রেজিস্টার্ড দলিলই প্রধান প্রমাণ হিসেবে উপস্থাপন করা হয়। আদালত দলিলের সত্যতা যাচাই করে রায় দিলে, সেই রায় অনুযায়ী খতিয়ান সংশোধন করা হয়।
• গুরুত্ব: আইনের চোখে, বৈধ ও রেজিস্ট্রিকৃত দলিল সবসময়ই খতিয়ানের তথ্যের চেয়ে বেশি গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণ হিসেবে বিবেচিত হয়, বিশেষ করে যখন খতিয়ানে ভুল থাকে।

এক কথায়: জমির দলিল হচ্ছে মালিকানার মূল ভিত্তি, আর খতিয়ান হলো সেই ভিত্তির ওপর তৈরি সরকারি নথি। দলিলের তথ্যের সঙ্গে খতিয়ানের তথ্য না মিললে, আইনি প্রক্রিয়ায় দলিলকেই প্রাধান্য দিয়ে খতিয়ান সংশোধন করা সম্ভব।