জমির প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণে বড় পরিবর্তন, নতুন বিধিমালা জারি: বিভাগ, জেলা ও উপজেলায় গঠিত হবে তিন স্তরের কমিটি

জমি ও স্থাবর সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণ এবং দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে বড় ধরনের পরিবর্তন এনেছে সরকার। দীর্ঘদিন ধরে প্রচলিত ‘সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজার মূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০’ সংশোধন করে নতুন বিধান জারি করা হয়েছে। এখন থেকে জমির বাজারমূল্য নির্ধারণে শুধু আগের নিবন্ধিত দলিলের মূল্য নয়, বরং জমির প্রকৃত অবস্থান, শ্রেণি, ব্যবহার, যোগাযোগব্যবস্থা, অবকাঠামোগত সুবিধা, স্থানীয় বাজারদর এবং সাম্প্রতিক কেনাবেচার তথ্যসহ একাধিক বিষয় বিবেচনায় নিতে হবে।

এ লক্ষ্যে ১১ নভেম্বর ২০২৬ তারিখে বাংলাদেশ গেজেটের অতিরিক্ত সংখ্যায় এস.আর.ও. নম্বর ৪০২-আইন/২০২৬ প্রকাশ করা হয়েছে। সংশোধিত বিধিমালায় বাজারমূল্যের সংজ্ঞা পরিবর্তনের পাশাপাশি বিভাগ, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে পৃথক বাজারমূল্য নির্ধারণ কমিটির কাঠামো নির্ধারণ করা হয়েছে। ফলে জমির মূল্য নির্ধারণের দায়িত্ব ও প্রক্রিয়ায় প্রশাসনিক পর্যায়ে নতুন কাঠামো যুক্ত হলো।

বাংলাদেশ সরকারের মুদ্রণ ও প্রকাশনা অধিদপ্তরের প্রকাশিত গেজেট অনুযায়ী, Registration Act, 1908-এর Section 69-এর Sub-section (1)-এর Clause (k)-এ প্রদত্ত ক্ষমতাবলে মহাপরিদর্শক, নিবন্ধন সরকারের পূর্বানুমোদনক্রমে এই সংশোধনী জারি করেছেন।

বাজারমূল্যের সংজ্ঞায় পরিবর্তন

সংশোধিত বিধিমালার অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো বাজারমূল্যের সংজ্ঞা পরিবর্তন। আগের বিধিমালায় প্রচলিত ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দেওয়া হয়েছে। নতুন সংজ্ঞায় বাজারমূল্য বলতে বিধিমালার উদ্দেশ্য পূরণকল্পে সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্যকে বোঝানো হয়েছে।

এর ফলে জমির মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে কেবল একটি নির্ধারিত সর্বনিম্ন মূল্যতালিকার ওপর নির্ভরশীল না থেকে প্রকৃত বাজার পরিস্থিতি বিবেচনার সুযোগ তৈরি হয়েছে।

বিশেষ করে একই মৌজার দুটি জমির অবস্থান, যোগাযোগব্যবস্থা, ব্যবহার ও অন্যান্য বৈশিষ্ট্যের মধ্যে পার্থক্য থাকলে সেগুলোর বাজারমূল্যও ভিন্ন হতে পারে। সংশোধিত বিধিমালায় এসব বাস্তব বিষয় বিবেচনার ওপর গুরুত্ব দেওয়া হয়েছে।

বিভাগ, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে তিন স্তরের কমিটি

নতুন বিধিমালায় বাজারমূল্য নির্ধারণের জন্য তিন পর্যায়ে কমিটি গঠনের বিধান রাখা হয়েছে। প্রত্যেক সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের স্থানীয় অধিক্ষেত্রের আওতাধীন ব্যক্তিমালিকানাধীন স্থাবর সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণের জন্য সংশ্লিষ্ট প্রশাসনিক কাঠামো অনুযায়ী এসব কমিটি কাজ করবে।

কমিটিগুলোর কাঠামো হলো—

১. বিভাগীয় বাজারমূল্য নির্ধারণ কমিটি

বিভাগীয় কমিটির সভাপতি থাকবেন বিভাগীয় কমিশনার। কমিটিতে স্থানীয় সরকার বিভাগের প্রতিনিধি, গণপূর্ত বিভাগের প্রতিনিধি, সংশ্লিষ্ট অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব), আয়কর বিভাগের প্রতিনিধি, প্রয়োজনীয় ক্ষেত্রে নগর উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধি এবং জেলা রেজিস্ট্রার সদস্য হিসেবে থাকবেন।

এ কমিটির সদস্য-সচিব হিসেবে দায়িত্ব পালন করবেন জেলা রেজিস্ট্রার।

২. জেলা বাজারমূল্য নির্ধারণ কমিটি

জেলা পর্যায়ের কমিটির সভাপতি থাকবেন জেলা প্রশাসক (ডিসি)। কমিটিতে স্থানীয় সরকার বিভাগের প্রতিনিধি, গণপূর্ত বিভাগের নির্বাহী প্রকৌশলী, সংশ্লিষ্ট উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তা, ক্যান্টনমেন্ট এক্সিকিউটিভ অফিসার, পৌরসভার প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা বা নির্বাহী কর্মকর্তা, জেলা মৎস্য কর্মকর্তা, সহকারী কমিশনার (ভূমি), সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রার এবং অন্যান্য নির্ধারিত প্রতিনিধি সদস্য হিসেবে থাকবেন।

এ কমিটির সদস্য-সচিব থাকবেন জেলা রেজিস্ট্রার।

৩. উপজেলা বাজারমূল্য নির্ধারণ কমিটি

উপজেলা পর্যায়ের কমিটির সভাপতি থাকবেন উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তা (ইউএনও)। সদস্য হিসেবে থাকবেন উপজেলা কৃষি কর্মকর্তা, সরকারি কমিশনার (ভূমি), উপজেলা প্রকৌশলী, উপজেলা প্রাথমিক শিক্ষা কর্মকর্তা, উপজেলা মৎস্য কর্মকর্তা, সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান এবং ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা।

উপজেলা পর্যায়ের কমিটির সদস্য-সচিব হিসেবে দায়িত্ব পালন করবেন উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রার।

এখানে উল্লেখ্য, সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ডভুক্ত এলাকার জন্য বিধিমালায় পৃথক কমিটি ও দায়িত্ব বণ্টনের ব্যবস্থা রাখা হয়েছে। ফলে সব এলাকার ক্ষেত্রে একই কমিটি দিয়ে বাজারমূল্য নির্ধারণ করা হবে না।

বাজারমূল্য নির্ধারণে বিবেচনায় নিতে হবে যেসব বিষয়

সংশোধিত বিধিমালার ৫ নম্বর বিধিতে বাজারমূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি বিস্তারিতভাবে উল্লেখ করা হয়েছে।

নতুন নিয়ম অনুযায়ী, কোনো এলাকার জমির বাজারমূল্য নির্ধারণের সময় কমিটিকে কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় বিবেচনা করতে হবে।

১. জমির শ্রেণি, ব্যবহার ও অবস্থান।

২. জমিতে যাতায়াতের সুযোগ, যোগাযোগব্যবস্থা এবং অবকাঠামোগত সুবিধা।

৩. সরকারের মালিকানাধীন সম্পত্তির নির্ধারিত বাজারমূল্য।

৪. সরকারের বিভিন্ন সংস্থা, প্রতিষ্ঠান ও উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের নির্ধারিত বাজারমূল্য।

৫. স্থাবর সম্পত্তির স্থানীয় বাজারদর, গণশুনানি এবং অন্যান্য যৌক্তিক প্রক্রিয়ায় প্রাপ্ত নির্ভরযোগ্য তথ্য-উপাত্ত।

৬. পূর্ববর্তী নিবন্ধিত দলিলের মূল্য এবং সাম্প্রতিক ক্রয়-বিক্রয়ের তথ্য।

অর্থাৎ, জমির বাজারমূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে একটি মাত্র তথ্য বা উৎসের ওপর নির্ভর করা যাবে না। বরং সংগৃহীত তথ্য-উপাত্ত যাচাই-বাছাই ও বিশ্লেষণ করে বাস্তবসম্মত বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে।

একই মৌজাতেও আলাদা আলাদা বাজারমূল্য হতে পারে

নতুন বিধিমালার একটি গুরুত্বপূর্ণ দিক হলো জমির অবস্থান ও বৈশিষ্ট্য অনুযায়ী বাজারমূল্যের তারতম্য বিবেচনা করার সুযোগ।

একই মৌজার সব জমির মূল্য যে সমান হবে, এমন নয়। কোনো জমি প্রধান সড়কের পাশে, কোনোটি আবাসিক এলাকায়, আবার কোনোটি অপেক্ষাকৃত দুর্গম স্থানে অবস্থিত হতে পারে। এসব পার্থক্যের কারণে বাজারমূল্যেও তারতম্য থাকতে পারে।

বিধিমালায় জমির বাজারমূল্যের তারতম্য বিবেচনায় একাধিক ক্লাস্টার বা গুচ্ছভিত্তিক মূল্য নির্ধারণের সুযোগ রাখা হয়েছে। অর্থাৎ, একই মৌজার ভেতরে জমির অবস্থান ও বৈশিষ্ট্য অনুসারে পৃথক মূল্য নির্ধারণ করা সম্ভব হবে।

বাজারমূল্যের তালিকার মেয়াদ তিন বছর

সংশোধিত বিধিমালায় বাজারমূল্যের তালিকার কার্যকারিতার মেয়াদ তিন বছর নির্ধারণ করা হয়েছে। আগে এই মেয়াদ ছিল দুই বছর।

নতুন বিধান অনুযায়ী, চূড়ান্তভাবে নির্ধারিত বাজারমূল্যের তালিকা পরবর্তী তিন বছর সংশ্লিষ্ট এলাকার জন্য কার্যকর থাকবে।

তবে তালিকার মেয়াদ শেষ হওয়ার বছর ১ অক্টোবর থেকে ৩০ নভেম্বরের মধ্যে সংশ্লিষ্ট কমিটিকে নতুন করে বাজারমূল্য নির্ধারণের কার্যক্রম সম্পন্ন করতে হবে। এ সময় প্রতিটি মৌজার শ্রেণিভিত্তিক বাজারমূল্য নির্ধারণ করে তালিকা প্রস্তুত করতে হবে।

প্রস্তুত করা তালিকার একটি কপি ১৫ ডিসেম্বরের মধ্যে মহাপরিদর্শক, নিবন্ধনের কাছে পাঠানোর বিধান রাখা হয়েছে।

এ ছাড়া কোনো এলাকার বাজারমূল্য তালিকার মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে সংশ্লিষ্ট কমিটি প্রয়োজনীয় ক্ষেত্রে নতুন করে বাজারমূল্য নির্ধারণের উদ্যোগ নিতে পারবে। এ ক্ষেত্রে মহাপরিদর্শক, নিবন্ধনের পূর্বানুমোদন গ্রহণের বিধান রয়েছে।

বাজারমূল্যের তালিকা সংরক্ষণ ও প্রকাশ

নতুন বিধিমালায় নির্ধারিত বাজারমূল্যের তালিকা সংরক্ষণ এবং সংশ্লিষ্ট দপ্তরে সরবরাহের বিষয়েও নির্দেশনা দেওয়া হয়েছে।

চূড়ান্তভাবে জারিকৃত বাজারমূল্যের তালিকার কপি সংশ্লিষ্ট দপ্তরগুলোতে সংরক্ষণ ও জনসাধারণের অবগতির জন্য প্রদর্শনের ব্যবস্থা রাখতে হবে।

এর মধ্যে রয়েছে মহাপরিদর্শক, নিবন্ধনের কার্যালয়, জেলা ও দায়রা জজের কার্যালয়, জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, জেলা রেজিস্ট্রারের কার্যালয়, সহকারী কমিশনার (ভূমি) এবং সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়।

এতে জমি ক্রেতা-বিক্রেতা, দলিল লেখক এবং সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের জন্য নির্ধারিত বাজারমূল্য সম্পর্কে তথ্য পাওয়ার সুযোগ তৈরি হবে।

দলিলের মূল্য নির্ধারণে নতুন বিধান

জমি নিবন্ধনের ক্ষেত্রে দলিলে উল্লেখিত মূল্য এবং নির্ধারিত বাজারমূল্যের মধ্যে পার্থক্য থাকলে কোন মূল্য বিবেচনা করা হবে, সে বিষয়েও সংশোধিত বিধিমালায় নির্দেশনা রয়েছে।

বিধান অনুযায়ী, বিক্রয় দলিলে প্রদর্শিত মূল্য কার্যকর বাজারমূল্যের চেয়ে কম হলে দলিল সম্পাদনের সময় বিদ্যমান বাজারমূল্যের ভিত্তিতে নিবন্ধন করতে হবে।

অন্যদিকে, বিক্রয় দলিলে প্রদর্শিত মূল্য বাজারমূল্যের চেয়ে বেশি হলে দলিলে উল্লেখিত মূল্য অনুসরণ করে দলিল নিবন্ধন করতে হবে।

অর্থাৎ, বাজারমূল্যের তুলনায় কম মূল্য দেখিয়ে দলিল নিবন্ধনের সুযোগ সীমিত করা হয়েছে। আবার প্রকৃত লেনদেনের মূল্য নির্ধারিত বাজারমূল্যের চেয়ে বেশি হলে সেই উচ্চতর মূল্যও বিবেচনায় নিতে হবে।

কবে থেকে কার্যকর হবে নতুন বিধিমালা?

১১ নভেম্বর ২০২৬ তারিখে বাংলাদেশ গেজেটের অতিরিক্ত সংখ্যায় সংশোধনীটি প্রকাশিত হয়েছে। প্রজ্ঞাপনের শেষাংশে বিধিমালাটি অবিলম্বে কার্যকর হওয়ার কথা উল্লেখ রয়েছে।

ফলে সংশোধিত বিধান কার্যকর করতে আলাদা কোনো ভবিষ্যৎ তারিখের জন্য অপেক্ষা করার প্রয়োজন নেই।

জমির ক্রেতা-বিক্রেতাদের জন্য কী গুরুত্ব বহন করছে?

নতুন বিধিমালার ফলে জমি কেনাবেচা ও নিবন্ধনের ক্ষেত্রে স্থানীয় বাজারদরের গুরুত্ব বাড়বে। জমির অবস্থান, শ্রেণি, যোগাযোগব্যবস্থা এবং সাম্প্রতিক লেনদেনের তথ্যের ভিত্তিতে বাজারমূল্য নির্ধারণের সুযোগ তৈরি হবে।

বিশেষ করে জমির প্রকৃত বাজারদর ও নিবন্ধিত দলিলে প্রদর্শিত মূল্যের মধ্যে বড় ধরনের পার্থক্য থাকলে তা যাচাইয়ের বিষয়টি আরও গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠবে।

তবে নতুন বিধিমালা জারি হওয়ার অর্থ এই নয় যে দেশের সব এলাকার জমির দাম তাৎক্ষণিকভাবে একই হারে বাড়বে বা কমবে। সংশ্লিষ্ট কমিটির মাধ্যমে প্রতিটি এলাকার বাস্তব পরিস্থিতি বিবেচনা করে বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে।

সব মিলিয়ে জমির বাজারমূল্য নির্ধারণের পুরোনো কাঠামোতে বড় পরিবর্তন এনেছে সরকার। তিন স্তরের কমিটি, প্রকৃত বাজারদরের ভিত্তিতে মূল্য নির্ধারণ, ক্লাস্টারভিত্তিক মূল্যায়ন এবং তিন বছর মেয়াদি বাজারমূল্যের তালিকা—এসব পরিবর্তন দেশের জমি নিবন্ধন ব্যবস্থায় নতুন মাত্রা যোগ করতে যাচ্ছে।

তথ্যসূত্র: বাংলাদেশ গেজেট, অতিরিক্ত সংখ্যা, ১১ নভেম্বর ২০২৬; এস.আর.ও. নম্বর ৪০২-আইন/২০২৬।

সরকারি মূল গেজেট: এস.আর.ও. নম্বর ৪০২-আইন/২০২৬ – ৪ পৃষ্ঠার PDF