জমি কেনা প্রতিটি মানুষের সারা জীবনের লালিত স্বপ্ন। কিন্তু সেই স্বপ্ন অনেক সময় দুঃস্বপ্নে পরিণত হতে পারে যদি না আপনি ক্রয়কৃত জমির ওপর ব্যাংক লোন বা মর্টগেজ (বন্ধক) আছে কিনা তা সঠিকভাবে যাচাই করেন। ব্যাংকে বন্ধক রাখা জমি বিক্রি করা আইনত দণ্ডনীয় এবং ক্রেতা হিসেবে আপনি বড় ধরনের আর্থিক ও আইনি ঝুঁকিতে পড়তে পারেন।
জমির ওপর কোনো ব্যাংক লোন বা আর্থিক দায়বদ্ধতা আছে কিনা, তা শতভাগ নিশ্চিত হতে নিচের ধাপগুলো অনুসরণ করা অপরিহার্য:
১. সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে এনকাম্বারেন্স সার্টিফিকেট (EC) অনুসন্ধান
জমির মালিকানা ও দায়বদ্ধতা যাচাইয়ের প্রধান কেন্দ্র হলো সংশ্লিষ্ট এলাকার সাব-রেজিস্ট্রি অফিস। সেখানে গিয়ে এনকাম্বারেন্স সার্টিফিকেট (Encumbrance Certificate) বা দলিল অনুসন্ধানের মাধ্যমে গত কয়েক বছরের তথ্য পাওয়া যায়। যদি জমিটি কোনো ব্যাংকের কাছে বন্ধক রাখা হয়ে থাকে, তবে তার রেকর্ড এখানে নিবন্ধিত থাকার কথা। এটি আপনাকে জমির বর্তমান অবস্থা সম্পর্কে একটি স্বচ্ছ ধারণা দিবে।
২. মূল দলিল ও বন্ধক দলিলের নকল যাচাই
জমির সর্বশেষ বিক্রয় দলিল, হেবা, দানপত্র বা বায়া দলিলগুলো গভীরভাবে পর্যবেক্ষণ করুন। অনেক সময় ব্যাংকের লোন নেয়ার সময় একটি নিবন্ধিত বন্ধক দলিল (Registered Mortgage Deed) সম্পাদন করা হয়। সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে এই দলিলের সার্টিফাইড কপির জন্য আবেদন করলে জমিটি লোনে আছে কি না তা সহজেই ধরা পড়বে।
৩. খতিয়ান ও নামজারি (মিউটেশন) রেকর্ড পরীক্ষা
জরিপ ও সরকারি নথিতে কোনো ত্রুটি আছে কিনা তা দেখতে আরএস (RS), এসএ (SA), বিএস (BS) এবং সিটি জরিপের খতিয়ান পরীক্ষা করুন। পাশাপাশি তহশিল অফিস বা এসি ল্যান্ড অফিসে গিয়ে নামজারি (Mutation) রেকর্ডে কোনো ‘দায়’ বা ‘বিরোধ’ উল্লেখ আছে কি না তা যাচাই করা প্রয়োজন। অনেক ক্ষেত্রে সরকারি নথিতে কোনো আর্থিক প্রতিষ্ঠানের দাবি বা আদালতের নিষেধাজ্ঞার তথ্য লিপিবদ্ধ থাকে।
৪. নির্দিষ্ট ব্যাংকে লিখিত অনুসন্ধান
যদি আপনার কাছে তথ্য থাকে যে জমিটি কোনো নির্দিষ্ট ব্যাংকে বন্ধক দেওয়া হয়েছে, তবে দাতা বা মালিকের অনুমতি নিয়ে সেই ব্যাংকে সরাসরি যোগাযোগ করা যেতে পারে। ব্যাংকের সংশ্লিষ্ট শাখায় লিখিত আবেদনের মাধ্যমে জমিটির বর্তমান অবস্থা এবং লোনের পরিমাণ সম্পর্কে নিশ্চিত হওয়া সম্ভব।
৫. আইনজীবীর মাধ্যমে টাইটেল সার্চ (Title Search)
নিরাপদ ভূমি লেনদেনের জন্য একজন অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেয়া সবচেয়ে বুদ্ধিমানের কাজ। একজন আইনজীবী সাধারণত গত ১২ বছর থেকে ২৫ বছরের ‘টাইটেল সার্চ’ পরিচালনা করেন। এই দীর্ঘমেয়াদী অনুসন্ধানের ফলে জমির মালিকানা পরিবর্তনের ধারা, কোনো গোপন মামলা, বন্ধক, বা সরকারের বাজেয়াপ্ত করা জমির তালিকা—সবই পরিষ্কারভাবে বেরিয়ে আসে।
সতর্কতা: মৌখিক আশ্বাসে বিশ্বাস না করে সবসময় দালিলিক প্রমাণের ওপর ভিত্তি করে জমি ক্রয় করুন। সামান্য অবহেলা আপনার কষ্টার্জিত অর্থকে স্থায়ী ঝুঁকির মুখে ফেলে দিতে পারে। তাই জমি কেনার চূড়ান্ত সিদ্ধান্তের আগে ওপরের ধাপগুলো কঠোরভাবে পালন করুন।
