জমি দুই বার বিক্রি ২০২৪ । সম্পত্তি বিক্রির আগের দলিল নাকি পরেরটি টিকবে?
প্রতারকগণ অনেক সময় প্রতারণা করে একই জমি একাধিক বার একাধিক ব্যক্তির নিকট বিক্রি করে থাকে। এ বিক্রি কখনো একই দিনেও সম্পন্ন করতে পারে। আবার একাধিক দিনও এ বিক্রি সম্পন্ন হতে পারে। আবার প্রতারক বিক্রেতা প্রথমেই উক্ত জমি নিজের স্ত্রীর নামে হেবা করে দিয়ে পরবর্তীতে অন্য কারো কাছে বিক্রি করতে পারে। এসকল ক্ষেত্রে কার মালিকানা স্বত্ব বা দলিল টিকবে? আসুন বিস্তারিত জানি।
আসুন প্রথমেই জানি, দলিল কিভাবে সম্পাদিত হয়।
দলিল হলো সম্পত্তি হস্তান্তরের মাধ্যম। দলিলের মাধ্যমেই সাধারনত সম্পত্তি হস্তান্তরিত হয়ে থাকে।
বাংলাদেশের বর্তমান প্রচলিত আইন অনুযায়ী, সম্পাদিত যেকোন দলিলকে নিবন্ধিত বা Registered হতে হবে। দলিলটি সাব কওলা দলিল হোক, হেবা দলিল হোক, বন্টননামা দলিল হোক, দান দলিল হোক, বিনিময় দলিল হোক ইত্যাদি যে দলিলই হোক না কেন রেজিষ্ট্রেশন আইন অনুযায়ী উক্ত দলিল কে অবশ্যই Registered বা নিবন্ধিত হতে হবে।
এবার আসুন মূল প্রসঙ্গে আসি। প্রতারক একই জমি একাধিক বার বিক্রি করলে কোন দলিল টিকবে?
এক্ষেত্রে, আমাদেরকে দুইটি আইনের দিকে লক্ষ্য রাখতে হবে। একটি হলো, রেজিষ্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ৪৭ ধারা এবং আরেকটি হলো সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ৪৮ ধারা। আইনের এ দুটি ধারায় প্রতারক কর্তৃক সৃষ্ট উক্ত সমস্যার সমাধান দেয়া আছে।
রেজিষ্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ৪৭ ধারা অনুযায়ী, যে দলিলটি পূর্বে সম্পাদিত হয়েছে সে দলিল টিই কার্যকর হবে। দলিল সম্পাদনা মানে হলো, জমি বিক্রেতা বা দলিলদাতা যখন দলিল প্রস্তুত করে ২ জন স্বাক্ষী ও সনাক্তকারীর সম্মুখে প্রত্যেকে স্বাক্ষর করবেন তখন দলিলটি প্রাথমিকভাবে সম্পাদিত হয়। পরবর্তীতে উক্ত দলিল টি ০৩ (তিন) মাসের মধ্যে রেজিষ্ট্রেশন করা যায়। কোন কারনে ৩ মাসের মধ্যে সম্পাদিত দলিলটি রেজিষ্ট্রেশন না করা গেলে জরিমানা দিয়ে পরবর্তীতে আরো ৪ মাস সময় বাড়ানো যায়। রেজিস্ট্রেশন এর জন্য দলিল প্রস্তুত করে রেজিস্ট্রার বা সাব রেজিস্ট্রার বরাবর আবেদন করতে হয়। রেজিস্ট্রার বা সাব রেজিস্ট্রার উক্ত দলিল দেখে এবং সেখানে সরকারের স্বার্থ সংরক্ষণের বিষয় ঠিকঠাক থাকলে দলিলটি রেজিষ্ট্রেশন করে দিবে এবং সিল মেরে দিবেন। বর্তমানে অনিবন্ধিত দলিলের কোন মূল্য বা ভিত্তি নেই। রেজিষ্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ৪৭ ধারা অনুযায়ী, যে দলিলটি পূর্বে সম্পাদিত হয়েছে সে দলিল টিই কার্যকর হবে।
সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ৪৮ ধারা অনুযায়ী সময়ের দিক থেকে যিনি আগে দলিল সম্পাদনা করবেন তিনিই প্রাধান্য পাবেন।
যেহেতু, আইন অনুযায়ী দলিল রেজিষ্ট্রেশনের জন্য ৩ মাস প্রকারান্তরে ৭ মাস সময় পাওয়া যায় আর প্রতারকগণ এই সুবিধা নিয়ে থাকে।
সুতরাং, আমরা জানলাম রেজিষ্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ৪৭ ধারা এবং সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ৪৮ ধারা অনুযায়ী, যে দলিল টি আগে সম্পাদিত এবং রেজিস্টার্ড হবে সেটিই কার্যকর হবে ও প্রাধান্য পাবে।
আচ্ছা, বোনের ভাগের জমি , ভাইয়ে বিক্রি করে খাইছে ১৯৮০/৮৬ সালে কিন্তু এখনো দেখা যাচ্ছে ,যে বোনের নামে রেকর্ড হয়েছে, এক্ষেত্রে বোন কি সেই জমি বিক্রি করতে পারবেন,,,একটু বলবেন।