সূচীপত্র
নতুন বছরে জমি বা ফ্ল্যাট কেনাবেচার পরিকল্পনা করছেন? তবে আপনার জন্য জরুরি খবর হলো, ২০২৫ সালে সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশনের ফি এবং কর কাঠামোতে কিছু সুনির্দিষ্ট পরিবর্তন ও বিন্যাস আনা হয়েছে। বর্তমান সরকারি নীতিমালা ও গেজেট অনুযায়ী, সম্পত্তির ধরণ এবং ভৌগোলিক অবস্থানের ওপর ভিত্তি করে রেজিস্ট্রেশন খরচ নির্ধারিত হচ্ছে।
রেজিস্ট্রেশনের প্রধান খাতসমূহ
সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে মূলত পাঁচটি প্রধান খাতে বড় অংকের খরচ হয়ে থাকে: ১. রেজিস্ট্রেশন ফি: সম্পত্তির মোট মূল্যের ১%। ২. স্ট্যাম্প শুল্ক: সম্পত্তির মূল্যের ১.৫%। ৩. স্থানীয় কর: এলাকাভেদে এটি ২% থেকে ৩% পর্যন্ত হতে পারে। ৪. উৎস কর (Source Tax): এলাকা ও জমির ধরণ অনুযায়ী এটি ২% থেকে ৫% পর্যন্ত নির্ধারিত। ৫. ভ্যাট (VAT): ফ্ল্যাট বা অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে এলাকা ও আকারভেদে ২% থেকে ৪.৫% ভ্যাট প্রযোজ্য হতে পারে।
আনুষঙ্গিক ফি ও অন্যান্য খরচ
বড় অংকের কর ছাড়াও দলিলে আরও কিছু ছোটখাটো ফি যুক্ত হয়, যা নির্ভুলভাবে পরিশোধ করা বাধ্যতামূলক:
হলফনামা: ৩০০ টাকা।
ই-ফি (E. Fee): ১০০ টাকা।
এন ও এন.এন ফি: দলিলের প্রতি পৃষ্ঠার সংখ্যা অনুযায়ী এই ফি নির্ধারিত হয়। সাধারণত ১০ পৃষ্ঠার একটি দলিলে এন-ফি ২৪০ টাকা এবং এন.এন-ফি ৩৬০ টাকা পর্যন্ত হতে পারে।
কোর্ট ফি: ১০ টাকা।
দলিল লেখকের ফি: এটি সরকারি ফি-এর বাইরে এবং দলিলের জটিলতা অনুযায়ী আলোচনা সাপেক্ষে নির্ধারিত হয়।
খরচ কম-বেশি হওয়ার কারণ
তথ্যাদি বিশ্লেষণে দেখা যায়, সব জমির রেজিস্ট্রেশন খরচ এক নয়। এর পেছনে কয়েকটি মূল কারণ কাজ করে:
ভৌগোলিক অবস্থান: সিটি কর্পোরেশন, পৌরসভা বা গ্রামীণ এলাকার ওপর ভিত্তি করে স্থানীয় সরকার কর এবং উৎস কর পরিবর্তিত হয়। ঢাকার মতো মেট্রোপলিটন এলাকায় খরচ গ্রামীণ এলাকার চেয়ে বেশি।
দলিলের ধরণ: সাধারণ ‘সাফ-কবলা’ বা বিক্রয় দলিলের খরচ সবচেয়ে বেশি হলেও, পারিবারিক ‘হেবা’ বা দানপত্র দলিলে খরচ তুলনামূলক অনেক কম।
জমির শ্রেণী: বাণিজ্যিক জমির ক্ষেত্রে উৎস কর বা অন্যান্য চার্জ কৃষি জমির তুলনায় অনেক বেশি হয়ে থাকে।
বিশেষজ্ঞ পরামর্শ
রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়ায় স্বচ্ছতা বজায় রাখতে এবং প্রতারণা এড়াতে জমি বা ফ্ল্যাটের ঘোষিত মূল্যের (Declared Value) ওপর ভিত্তি করে ব্যাংক ড্রাফট বা পে-অর্ডারের মাধ্যমে ফি জমা দেওয়ার পরামর্শ দেন বিশেষজ্ঞরা। সরকারের গেজেট অনুযায়ী এই ফি যেকোনো সময় পরিবর্তিত হতে পারে, তাই চূড়ান্ত লেনদেনের আগে নিকটস্থ সাব-রেজিস্ট্রি অফিস বা অভিজ্ঞ দলিল লেখকের কাছ থেকে সর্বশেষ রেট যাচাই করে নেওয়া বুদ্ধিমানের কাজ হবে।
জমি কিনতে গেলে দলিল খরচ কত ধরতে হবে?
জমি কেনার সময় দলিলের মূল খরচ নির্ভর করে আপনি কোন এলাকার জমি কিনছেন এবং জমির মোট দাম কত তার ওপর। ২০২৫ সালের নতুন নিয়ম এবং বাজেট প্রস্তাবনা অনুযায়ী, রেজিস্ট্রেশন খরচ আগের চেয়ে কিছুটা কমেছে।
সাধারণভাবে, একটি বিক্রয় দলিলের (Saf Kabala) জন্য আপনাকে জমির মোট দামের প্রায় ৮% থেকে ১১% খরচ হিসেবে হাতে রাখতে হবে। নিচে খরচের একটি সহজ হিসাব দেওয়া হলো:
১. প্রধান খরচসমূহ (শতকরা হিসেবে)
জমির দলিলের প্রধান খরচগুলো সরকারিভাবে নির্ধারিত শতাংশ অনুযায়ী হয়:
| খরচের খাত | হার (জমির মূল্যের ওপর) | মন্তব্য |
| রেজিস্ট্রেশন ফি | ১% | সর্বনিম্ন ১০০ টাকা। |
| স্ট্যাম্প শুল্ক | ১.৫% | দলিলে ব্যবহৃত স্ট্যাম্পের মূল্য। |
| স্থানীয় কর | ২% থেকে ৩% | সিটি কর্পোরেশন এলাকায় ২%, ইউনিয়ন বা পৌরসভায় ৩%। |
| উৎস কর (Gain Tax) | ৩% থেকে ৬% | এলাকাভেদে এটি আগে ৪-৮% ছিল, যা এখন কমানো হয়েছে। |
২. আনুষঙ্গিক বা বিবিধ খরচ
শতাংশের বাইরেও কিছু নির্দিষ্ট ফি দিতে হয়:
হলফনামা: ৩০০ টাকা।
ই-ফি (E-Fee): ১০০ টাকা।
এন-ফি ও এনএন-ফি: প্রতি পৃষ্ঠা অনুযায়ী (১০ পৃষ্ঠার জন্য আনুমানিক ৫০০-৭০০ টাকা)।
কোর্ট ফি: ১০-২০ টাকা।
দলিল লেখকের ফি: এটি আলোচনা সাপেক্ষে (সাধারণত দলিলে উল্লেখিত মূল্যের একটি নির্দিষ্ট অংশ বা চুক্তি অনুযায়ী)।
৩. একটি বাস্তব উদাহরণ (১ লক্ষ টাকার জমি)
ধরুন, আপনি ১ লক্ষ টাকার একটি জমি কিনছেন যা ইউনিয়ন পরিষদ বা গ্রাম এলাকায় অবস্থিত। তবে আপনার সম্ভাব্য খরচ হবে:
রেজিস্ট্রেশন ফি: ১,০০০/-
স্ট্যাম্প শুল্ক: ১,৫০০/-
স্থানীয় কর (৩%): ৩,০০০/-
উৎস কর (৩%): ৩,০০০/-
বিবিধ (হলফনামা, ফি): ১,০০০/- (আনুমানিক)
মোট খরচ: প্রায় ৯,৫০০ টাকা।
বি:দ্র: সিটি কর্পোরেশন এলাকা (যেমন ঢাকা বা চট্টগ্রাম) হলে এই খরচ ১-২% বৃদ্ধি পেতে পারে কারণ সেখানে উৎস করের হার বেশি থাকে।
গুরুত্বপূর্ণ টিপস:
১. মৌজা রেট যাচাই করুন: সরকার প্রতিটি মৌজার জন্য সর্বনিম্ন একটি দাম নির্ধারণ করে দেয়। আপনার দলিলের মূল্য অবশ্যই সেই মৌজা রেটের সমান বা তার বেশি হতে হবে।
২. পাওয়ার অব অ্যাটর্নি: যদি জমিটি পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে কেনা হয়, তবে খরচের হিসাব কিছুটা ভিন্ন হতে পারে।
৩. অনলাইন ক্যালকুলেটর: বর্তমানে ‘নিবন্ধন অধিদপ্তর’ বা বিভিন্ন বিশ্বস্ত ওয়েবসাইটে ‘দলিল ফি ক্যালকুলেটর’ পাওয়া যায়, সেখান থেকে আপনি আপনার এলাকার সঠিক মৌজা রেট বসিয়ে নির্ভুল হিসাব পেতে পারেন।
