সূচীপত্র
আপনার পরিশ্রমের টাকা দিয়ে আপনি জমি কিনবেন কিন্তু যাচাই করবেন না এমনটি হতে পারে না – নিরাপদে জমি কেনার উপায় ২০২৪
অনলাইনে নাকি দলিলাদি যাচাই করা যায়?– কিছু কাগজপত্র আপনি অনলাইনেই যাচাই করতে পারবেন। যেমন খতিয়ান আপনি অনলাইনে যাচাই করতে পারবেন। এখন খতিয়ান ও নামজারিতে কিউআর কোড দেয়া থাকে তা আপনি মোবাইল স্ক্যানার দিয়েই যাচাই করতে পারবেন। অনলাইন নামজারির ক্ষেত্রে জমির কাগজপত্র কিছু কাগজপত্র যাচাই করা সহজ এবং অবশিষ্ট কিছু তথ্য ভূমি অফিসে গিয়ে যাচাই করতে হবে।
ক্রেতার যা যচাই করতে হবে- জমি বিক্রেতার নিকট থেকে সংগৃহীত দলিল, বায়না দলিল, খতিয়ান, মাঠ পর্চা ইত্যাদি কাগজ পত্র সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে তলবকারী বা স্বত্বলিপি রেজিস্ট্রারের কাছে গিয়ে কাগজপত্রের সঠিকতা যাচাই করে নিতে হবে। সর্বশেষ নামজারী মাঠ পর্চা, ডিসিআর, খাজনার দাখিলা বা রশিদ যাচাই করে দেখতে হবে।
জমি কেনার সময় কেনার আগে এবং নিশ্চিত হওয়ার জন্য যে কাগজপত্র দেখতে হবে- জমির দলিলপত্র বা মালিকানার সনদপত্র যাতে এটি জমি মালিকের প্রতিনিধি যা জমি এবং এর মালিকানার বিবরণ সহ থাকে।খাজনা আর্থিক সনদপত্র এই দলিলপত্র প্রমাণ করে যে কোন খাজনার পাশাপাশি জমি সরবরাহকারী সরবরাহ করেন। ভূমিহীন প্রতিবেদন এই দলিলপত্র একটি ভূমিহীন প্রপার্টি সনদ দেয়। যদি জমি ভূমিহীন হয় তবে এটি প্রয়োজনীয় হতে পারে। পৌরসভা নিবন্ধন পত্র যা যদি জমি একটি বাসস্থান হয় তবে এটি পৌরসভার নিবন্ধন করা প্রয়োজন। নির্দিষ্ট কর পত্র যদি কোনও নির্দিষ্ট কর বা রেজিস্ট্রেশন করা প্রয়োজন হয় তবে এই পত্রটি প্রয়োজন হতে পারে।
ম্যাপ ও প্রকৃত জমির মিল থাকতে হবে / খাজনা খারিজ বিষয়টি পরিস্কার থাকতে হবে
টাকা দিয়ে কে চায় ঝগড়া কিনতে তাই যাচাই করেই জমি কিনুন।
Caption: Source of information
যে জমি কিনবেন না 2024 । ভুল করেও যে ৯ ধরণের জমি কিনতে যাবেন না
- খাস জমিঃ জমি কেনার সময় খোজ নিয়ে দেখবে যেন সেটি খাস জমি না হয়। যে জমিগুলো সরাসরি সরকারের মালিকানাধীন থাকে সেগুলোকে খাস জমি বলা হয়। অনেক সময় অনেক প্রতারক জাল দলিল তৈরি করে “খাস জমি” বিক্রি করা হয়। আইনে বলা আছে, কোনো জমি যদি সরকারের হাতে ন্যস্ত থাকে ও সরকারের নিয়ন্ত্রণাধীন থাকে সেইগুলোই খাস জমি। সরকার এ জমিগুলো বন্দোবস্ত দিতে পারেন। সাধারণত ভূমিহীন ব্যক্তিরা সরকারীভাবে খাস জমি পায়। এজন্য জমি কিনার পূর্বে ভুমি অফিসে খোঁজ নিয়ে দেখুন যে জমিটি খাস জমি কিনা?
- অর্পিত সম্পত্তিঃ অনেক হিন্দু নাগরিক তাদের জমি-জমা পরিত্যাগ করে ভারতে চলে গেছেন এবং সেখানে নাগরিকত্ব লাভ করে বসবাস করেছেন। তাদের অনেকের ভূমি অর্পিত ও অনাবাসী সম্পত্তি (Vested and Non-Resident Property) হিসেবে সরকারের তালিকাভুক্ত হয়েছে এবং এগুলো সরকারের তত্ত্বাবধানে রয়েছে। এসকল জমি সরকার ছাড়া অন্য কেও ক্রয় বিক্রয় করতে পারে না। এজন্য, যেকোন জমি ক্রয়ের আগে খোঁজ নিন এগুলো সরকারের তালিকাভুক্ত অর্পিত জমি কিনা?
- অধিগ্রহণকৃত জমি বা এরূপ সম্ভাবনার জমিঃ রাষ্ট্র বা সরকার দেশের উন্নয়ন কর্মকাণ্ড যেমন শিল্প কারখানা, বিদ্যুৎ কেন্দ্র, রেলপথ, সড়ক বা সেতুর প্রবেশ পথ বা এ জাতীয় অন্য কিছুর জন্য জনগণের কোন ভূমি যদি দখল করে নেয় তাকে বলে “অধিগ্রহণ”। সরকার দেশের যেকোনো প্রান্ত থেকে যে কারো জমি অধিগ্রহণ করতে পারে। অনেকেই সরকারের অধিগ্রহণকৃত জমি প্রতারণা করে বিক্রি করে। এজন্য, জমি ক্রয়ের পূর্বে ভূমি অফিসে খোঁজ নিয়ে জেনে নিন জমিটি সরকারের অধিগ্রহণকৃত জমি কিনা বা ভবিষ্যতে অধিগ্রহণ করার সম্ভবনা আছে কিনা।
- যাতায়াতের রাস্তা নেই এরূপ জমিঃ যে জমিটি ক্রয় করবেন সেটির মৌজা ম্যাপ যাচাই করে বা সশরীরে উপস্থিত হয়ে খোঁজ নিন যে জমিটিতে যাতায়াতের রাস্তা আছে কিনা। যে জমিতে যাতায়াতের ব্যবস্থা নেই এমন জমি ভুলেও কিনবেন না।
- ইতোমধ্যে অন্যত্র বিক্রয়ের জন্য চুক্তিবদ্ধ কিনাঃ অনেক বিক্রেতা একই জমি কয়েকজনের কাছে বিক্রি করেন। ফলে, আসল বিক্রেতার কাছ থেকে ক্রয় করার পরও জমির প্রকৃত মালিক হওয়া যায় না।
এজন্য জমি ক্রয় এর পূর্বে খোঁজ নিন বিক্রেতা পূর্বে অন্য কারো কাছে জমিটি বিক্রি করেছে কিনা বা বিক্রির জন্য বায়না চুক্তি করেছে কিনা। সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে খোঁজ নিন এর পূর্বে জমি হস্তান্তর জনিত কোন দলিল রেজিস্ট্রি হয়েছে কিনা। - বন্ধকীকৃত জমিঃ অনেক সময় জমি বিভিন্ন ব্যাংক বা প্রতিষ্ঠানে বন্ধক বা মর্টগেজ থাকে। এমন জমি কখনই ক্রয় করবেন না। কারণ বন্ধককৃত জমি ক্রয় – বিক্রয় সম্পূর্ণ বে-আইনী।
- কোন আদালতে মামলায় আবদ্ধ জমিঃ অনেক সময় একই জমির মালিকানা নিয়ে আদালতে মামলা চলে। মামলা চলছে বা মামলা এখন নিষ্পত্তি হয়নি, এমন জমি কেনা উচিত নয়।
- বিরোধপূর্ণ জমিঃ অনেক সময় ওয়ারিশসূত্রে জমির মালিক হলে ঠিকমত ওয়ারিশ সনদ বা বন্টননামা করা হয় না। এসব জমি নিয়ে ওয়ারিশদের মধ্যে বিরোধ চলে। এসকল বিরোধপূর্ণ জমি কেনা কোনভাবেই উচিৎ নয়। কৃষি জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে রেকর্ডীয় মালিকানায় অংশীদারগণ অগ্রক্রয়াধিকার প্রয়োগ করতে পারেন। সুতরাং অংশীদারদের সম্মতি সম্পর্কে নিশ্চিত হতে হবে।
- দখলহীন জমিঃ যেকোন জমির মালিকানার জন্য প্রয়োজন দলিল ও দখল। একটি ছাড়া অন্যটি অসম্পূর্ণ। এজন্য যিনি জমি বিক্রি করছেন জমিটি তার দখলে আছে কিনা জেনে নিন। যদি দখলে না থাকে তবে এমন জমি ক্রয় করা থেকে বিরত থাকুন। দখলহীন মালিকদের জমি ক্রয় অত্যন্ত ঝুঁকিপূর্ণ। এতে জমি দখলের জন্য ঝগড়া, দাঙ্গা ফ্যাসাদ এবং মামলা মোকদ্দমায় জড়িত হওয়ার সম্ভাবনা থাকে।
- নাবালকের নামে জমিঃ জমি যদি নাবালকের নামে থাকে, তবে সে জমি আদালত কর্তৃক নিযুক্ত অভিভাবক ছাড়া বিক্রি করা যায় না। সাধারনত ১৮ বছরের নিচে ব্যক্তিকে নাবালক বলা হয়। এজন্য, অনেকেই এমন জমি কিনে যা ওয়ারিশসূত্রে কোন নাবালকের অংশ আছে। কিন্তু, নাবালক বড় হয়ে মামলা করলে জমিটি হাতছাড়া হয়ে যেতে পারে। এজন্য, এ ধরনের জমি কেনার ক্ষেত্রে সতর্ক হোন।
জমি কেনার আগে কি কি দেখতে হয়?
বিক্রেতার কাছ থেকে তার মালিকানার প্রমাণস্বরূপ দলিল দস্তাবেজ ও অন্যান্য কাগজপত্রের ফটোকপি চেয়ে নিতে হবে। জমির দলিল, ওয়ারিশ সনদ (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে), সিএস/এসএ/আরএস/ মহানগর/মিউটেশন পরচা, ডিসিআর, খাজনার দাখিলা ইত্যাদির ফটোকপি সংগ্রহের চেষ্টা করতে হবে। বিক্রেতা এসব কাগজপত্র দিতে গড়িমসি করলে তাকে যতদূর সম্ভব চাপ দিতে হবে। এসব কাগজ যাচাই-বাছাই না করে কোন ভাবেই হুট করে জমি কিনে বসবেন না।
