একটি স্থায়ী ঠিকানা বা একখণ্ড জমি কেনা প্রতিটি মানুষের আজীবনের স্বপ্ন। কিন্তু সঠিক যাচাই-বাছাইয়ের অভাবে সেই স্বপ্ন অনেক সময় দুঃস্বপ্নে পরিণত হতে পারে। জাল জালিয়াতি ও আইনি জটিলতা এড়াতে জমি বা ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রি করার আগে দলিলের ৫টি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় যাচাই করার পরামর্শ দিচ্ছেন বিশেষজ্ঞরা।

ভূমি আইন বিশেষজ্ঞ ও অভিজ্ঞ দলিল লেখকদের মতে, একটি নির্ভুল দলিলই জমির মালিকানার প্রধান ভিত্তি। তাই ক্রয়ের আগে নিচের বিষয়গুলো নিশ্চিত হওয়া আবশ্যক:

১. মালিকানার ধারাবাহিকতা (Chain of Ownership)

জমি যার কাছ থেকে কিনছেন, তার নামে প্রকৃত মালিকানা আছে কি না তা পরখ করতে হবে। বিশেষ করে ‘ভায়া দলিল’ বা পিট দলিলগুলো সংগ্রহ করে দেখতে হবে যে মালিকানার চেইন বা ধারাবাহিকতা সঠিক আছে কি না। আগের মালিকদের কাছ থেকে বর্তমান বিক্রেতা কীভাবে মালিক হলেন, তা দলিলে স্পষ্ট থাকা চাই।

২. দাগ ও খতিয়ান নম্বরের সঠিকতা

দলিলে উল্লিখিত দাগ নম্বর এবং খতিয়ান নম্বর বর্তমান জরিপের (বিএস/আরএস) সাথে মিলিয়ে নিতে হবে। অনেক সময় পুরনো দাগ নম্বর ব্যবহার করে জালিয়াতি করা হয়, যা পরবর্তীতে নামজারি বা খাজনা দেওয়ার সময় বড় বাধা হয়ে দাঁড়ায়।

৩. জমির চৌহদ্দি নিশ্চিত করা

দলিলের তফসিল বা চৌহদ্দিতে জমির চারদিকের (উত্তর, দক্ষিণ, পূর্ব, পশ্চিম) সীমানার বর্ণনা থাকে। বাস্তব অবস্থানের সাথে দলিলে উল্লিখিত সীমানার মিল থাকা অত্যন্ত জরুরি। অনেক ক্ষেত্রে দেখা যায় দলিলে এক জায়গার কথা বলা হলেও বাস্তবে অন্য জায়গার দখল দেওয়া হচ্ছে।

৪. নামজারি ও হালনাগাদ খাজনা

বিক্রেতার নামে সর্বশেষ নামজারি বা মিউটেশন সম্পন্ন করা আছে কি না এবং সর্বশেষ বছরের ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধ করা হয়েছে কি না তা যাচাই করতে হবে। নামজারি ছাড়া জমির মালিকানা পূর্ণতা পায় না এবং পরবর্তী বিক্রয় বা হস্তান্তরে জটিলতা তৈরি হয়।

৫. রেজিস্ট্রি অফিসের সিল ও স্বাক্ষর

বর্তমানে জাল দলিলের উপদ্রব বেড়েছে। তাই সন্দেহ দূর করতে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রার অফিস থেকে দলিলের বালাম বইয়ের সাথে তথ্যের মিল আছে কি না তা যাচাই করে নিতে হবে। সিল ও স্বাক্ষর আসল কি না তা নিশ্চিত হওয়া বিনিয়োগের নিরাপত্তার জন্য অপরিহার্য।

বিশেষজ্ঞের পরামর্শ: জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে তাড়াহুড়ো না করে একজন অভিজ্ঞ আইনজীবী বা বিশেষজ্ঞের সহায়তা নেওয়া বুদ্ধিমানের কাজ। মনে রাখবেন, সামান্য সতর্কতা আপনার কষ্টের উপার্জনকে একটি নিরাপদ বিনিয়োগে পরিণত করতে পারে।

জমি নাকি ফ্ল্যাট কোনটি কিনবেন?

জমি নাকি ফ্ল্যাট—কোনটি কিনবেন তা সম্পূর্ণ নির্ভর করে আপনার বাজেট, উদ্দেশ্য এবং ভবিষ্যতের পরিকল্পনার ওপর। দুটিরই যেমন ইতিবাচক দিক আছে, তেমনি কিছু সীমাবদ্ধতাও রয়েছে। আপনার সিদ্ধান্ত নেওয়ার সুবিধার্থে নিচে একটি তুলনামূলক বিশ্লেষণ দেওয়া হলো:

১. জমির সুবিধা ও অসুবিধা

সুবিধা:

• উচ্চ মুনাফা (High Appreciation): ফ্ল্যাটের তুলনায় জমির দাম সাধারণত দ্রুত বৃদ্ধি পায়। দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের জন্য জমি সেরা।

• পূর্ণ স্বাধীনতা: জমিতে আপনি নিজের ইচ্ছা অনুযায়ী নকশা করে বাড়ি করতে পারেন। ভবিষ্যতে এটি পুনর্নির্মাণ বা সম্প্রসারণ করা সহজ।

• কোনো সার্ভিস চার্জ নেই: ফ্ল্যাটের মতো প্রতি মাসে মেইনটেন্যান্স বা সার্ভিস চার্জ দেওয়ার ঝামেলা নেই।

অসুবিধা:

• নিরাপত্তা ও দখলদারিত্ব: জমি খালি পড়ে থাকলে তা দখল হওয়ার ঝুঁকি থাকে। সীমানা প্রাচীর দিয়ে নিয়মিত তদারকি করতে হয়।

• বড় বিনিয়োগ: ভালো এলাকায় জমি কিনতে একসাথে অনেক টাকার প্রয়োজন হয়।

• ঋণ পাওয়া কঠিন: খালি জমি কেনার জন্য ব্যাংক লোন পাওয়া ফ্ল্যাটের তুলনায় কিছুটা জটিল।

২. ফ্ল্যাটের সুবিধা ও অসুবিধা

সুবিধা:

• তাৎক্ষণিক বসবাস: ফ্ল্যাট কেনা বা তৈরির পর সরাসরি থাকা শুরু করা যায়। এটি ভাড়ার টাকা সাশ্রয় করে।

• নিরাপত্তা ও আধুনিক সুবিধা: সাধারণত অ্যাপার্টমেন্টগুলোতে সিকিউরিটি গার্ড, সিসিটিভি, পার্কিং, লিফট এবং জেনারেটরের সুবিধা থাকে।

• সহজ ব্যাংক লোন: ফ্ল্যাট কেনার জন্য ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলো দ্রুত এবং সহজে দীর্ঘমেয়াদী লোন দেয়।

অসুবিধা:

• অবচয় (Depreciation): সময়ের সাথে সাথে ভবনের পুরনো হয় এবং এর ভ্যালু কিছুটা কমতে পারে (যদিও জমির দাম বাড়লে ফ্ল্যাটের দামও বাড়ে)।

• স্বাধীনতার অভাব: আপনি চাইলে ফ্ল্যাটের বাইরের কাঠামো পরিবর্তন করতে পারবেন না। এছাড়া প্রতিবেশী ও সোসাইটির কিছু নিয়ম মেনে চলতে হয়।

• মাসিক খরচ: লিফট, সিকিউরিটি এবং কমন স্পেসের জন্য প্রতি মাসে একটি নির্দিষ্ট সার্ভিস চার্জ দিতে হয়।

একনজরে তুলনা

আপনার জন্য কোনটি সঠিক?

• জমি কিনুন যদি: আপনার লক্ষ্য হয় দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ (১০-১৫ বছর) এবং ভবিষ্যতে নিজের মতো করে বড় বাড়ি বা ডুপ্লেক্স বানাতে চান।

• ফ্ল্যাট কিনুন যদি: আপনি শহরে নিরাপদ পরিবেশে দ্রুত সপরিবারে থাকতে চান এবং প্রতি মাসে ভাড়ার টাকা জমাতে চান।