বাংলাদেশে ভূমি নিয়ে বিরোধ, মালিকানা নিয়ে দ্বন্দ্ব, নামজারি জটিলতা, ভুল রেকর্ড, উত্তরাধিকারীদের মধ্যে বিরোধ এবং পুরোনো জরিপের তথ্য—সব মিলিয়ে জমি সংক্রান্ত মামলা-মোকদ্দমা দীর্ঘদিনের বড় নাগরিক ভোগান্তির কারণ। সর্বশেষ সরকারি তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪-২৫ অর্থবছর শেষে দেশের আদালতগুলোতে ২ লাখ ৮১ হাজার ৬৫৯টি ভূমি-সংক্রান্ত মামলা বিচারাধীন ছিল। একই সময়ে ভূমি বিরোধের ৩৯.৪৩ শতাংশ সালিশ ও অন্যান্য বিকল্প বিরোধ নিষ্পত্তি ব্যবস্থার মাধ্যমে সমাধানের কথা সংসদে জানানো হয়েছে।
এই বাস্তবতায় ভূমি ব্যবস্থাপনাকে আরও কার্যকর, স্বচ্ছ ও প্রযুক্তিনির্ভর করতে চারটি মৌলিক সংস্কারের প্রস্তাব সামনে এসেছে। প্রস্তাবগুলোর মূল লক্ষ্য—দলিল, নামজারি, উত্তরাধিকার ও ভূমি জরিপের তথ্যকে একই ডিজিটাল কাঠামোর মধ্যে এনে মালিকানার তথ্যকে দ্রুত ও নির্ভুলভাবে হালনাগাদ করা।
তবে ‘এই চারটি পদক্ষেপ নিলেই ভূমি মামলা ৮০ শতাংশ শেষ হয়ে যাবে’—এটি এখন পর্যন্ত কোনো সরকারি পরিসংখ্যান দিয়ে প্রমাণিত নয়। বরং এটি বাস্তব অভিজ্ঞতা থেকে উঠে আসা একটি মতামত বা সংস্কার-প্রস্তাব হিসেবে দেখা উচিত।
১. বায়োমেট্রিক যাচাইয়ে দ্রুত ই-রেজিস্ট্রেশন চালু
প্রস্তাবের প্রথম এবং অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো জমির দলিল রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়াকে সম্পূর্ণ ডিজিটাল ও বায়োমেট্রিকভিত্তিক করা।
বর্তমানে ভূমি সেবার বিভিন্ন অংশ ইতোমধ্যে ডিজিটাল হয়েছে। ভূমি মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, অনলাইনে ভূমি-সংক্রান্ত বিভিন্ন সেবা, অনলাইন পেমেন্ট, নামজারি, জমাভাগ, রেকর্ড সংশোধন, মৌজা ম্যাপ ও অন্যান্য সেবা দেওয়ার ব্যবস্থা রয়েছে।
ই-রেজিস্ট্রেশনের পরিধি আরও বিস্তৃত হলে একজন জমির মালিক বা ক্রেতাকে কাগজপত্রের একাধিক ধাপ ও অফিসনির্ভর প্রক্রিয়ার ওপর কম নির্ভর করতে হবে।
বিশেষ করে জাতীয় পরিচয়পত্র, ছবি ও বায়োমেট্রিক পরিচয় যাচাই যুক্ত হলে অন্যের পরিচয়ে জমি বিক্রি, ভুয়া পরিচয় ব্যবহার কিংবা জালিয়াতির ঝুঁকি কমানোর সুযোগ তৈরি হবে।
তবে এখানে একটি বিষয় গুরুত্বপূর্ণ—শুধু অনলাইন রেজিস্ট্রেশন করলেই জালিয়াতি পুরোপুরি বন্ধ হবে না। দলিলের পূর্ববর্তী মালিকানা, মামলা, বন্ধক, খতিয়ান, দখল ও অন্যান্য স্বত্বের তথ্যও একই সঙ্গে যাচাইযোগ্য হতে হবে।
২. দলিল রেজিস্ট্রির সঙ্গে স্বয়ংক্রিয় নামজারি
বর্তমান ব্যবস্থার অন্যতম বড় সমস্যা হলো—জমি কেনার পর দলিল রেজিস্ট্রি সম্পন্ন হলেও নতুন মালিককে আবার আলাদাভাবে নামজারির প্রক্রিয়ায় যেতে হয়।
এই জায়গাতেই দ্বিতীয় সংস্কারটি সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ।
প্রস্তাবটি হলো, রেজিস্ট্রেশন সিস্টেম ও ই-মিউটেশন সিস্টেমের মধ্যে পূর্ণাঙ্গ আন্তঃসংযোগ তৈরি করা। অর্থাৎ দলিল রেজিস্ট্রির সময় ক্রেতা-বিক্রেতার পরিচয়, জমির দাগ, খতিয়ান, পরিমাণ ও দলিলের তথ্য যাচাই হয়ে গেলে সেই তথ্য সরাসরি ভূমি রেকর্ড ব্যবস্থায় চলে যাবে।
এরপর নির্ধারিত যাচাই সম্পন্ন করে স্বয়ংক্রিয়ভাবে নামজারির প্রক্রিয়া শুরু বা সম্পন্ন করার ব্যবস্থা করা যেতে পারে।
এতে একই তথ্য বারবার জমা দেওয়ার প্রয়োজন কমবে, কমবে অফিসে যাতায়াত এবং মধ্যস্বত্বভোগীর সুযোগও সংকুচিত হতে পারে।
ভূমি মন্ত্রণালয়ের বর্তমান ই-মিউটেশন ব্যবস্থা ইতোমধ্যে দেশব্যাপী চালু রয়েছে। সরকারি তথ্য অনুযায়ী, ৬১ জেলার সব উপজেলা ভূমি অফিসে ই-মিউটেশন চালু আছে।
এমনকি বর্তমান নির্দেশিকায় ই-রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন হওয়ার পর মিউটেশন পোর্টালে আবেদন করার প্রক্রিয়াও দেখানো হয়েছে। অর্থাৎ রেজিস্ট্রেশন থেকে মিউটেশন—দুটি ব্যবস্থাকে প্রযুক্তিগতভাবে কাছাকাছি আনার ভিত্তি ইতোমধ্যে তৈরি হয়েছে।
তবে স্বয়ংক্রিয় নামজারির আগে জমির মালিকানা, ওয়ারিশ, মামলা, বন্ধক বা নিষেধাজ্ঞার মতো বিষয় যাচাইয়ের জন্য শক্তিশালী ডিজিটাল ভেরিফিকেশন ব্যবস্থা প্রয়োজন হবে।
৩. মালিক মারা গেলে দ্রুত ওয়ারিশদের নামে রেকর্ড হালনাগাদ
তৃতীয় প্রস্তাবটি সরাসরি উত্তরাধিকারভিত্তিক ভূমি মালিকানা ব্যবস্থাপনার সঙ্গে সম্পর্কিত।
বাস্তবে দেখা যায়, একজন ব্যক্তি মারা যাওয়ার পরও বহু বছর—কখনো কয়েক দশক—জমির খতিয়ানে তার নাম থেকে যায়। এরপর তার সন্তান বা উত্তরাধিকারীরা জমি ব্যবহার, বিক্রি, কর প্রদান কিংবা উত্তরাধিকার ভাগাভাগির সময় জটিলতায় পড়েন।
প্রস্তাব অনুযায়ী, মৃত্যু নিবন্ধনের তথ্যের সঙ্গে ভূমি রেকর্ডের আন্তঃসংযোগ করা যেতে পারে। কোনো ভূমি মালিকের মৃত্যু নিবন্ধিত হলে সংশ্লিষ্ট ভূমি রেকর্ড সিস্টেমে স্বয়ংক্রিয়ভাবে একটি অ্যালার্ট তৈরি হবে।
এরপর উত্তরাধিকার যাচাই করে আইন অনুযায়ী প্রত্যেক ওয়ারিশের হিস্যা নির্ধারণ এবং প্রয়োজনীয় নামজারি সম্পন্ন করার উদ্যোগ নিতে পারে ভূমি অফিস।
এখানে ‘মৃত্যুর সঙ্গে সঙ্গে’ চূড়ান্ত মালিকানা পরিবর্তন করার পরিবর্তে মৃত্যু নিবন্ধন → ওয়ারিশ শনাক্তকরণ → উত্তরাধিকার যাচাই → হিস্যা নির্ধারণ → নামজারি—এমন একটি নিরাপদ ডিজিটাল ওয়ার্কফ্লো বেশি বাস্তবসম্মত হতে পারে।
কারণ উত্তরাধিকারীর সংখ্যা, পারিবারিক বিরোধ, উইল, আদালতের আদেশ বা অন্যান্য আইনগত বিষয় থাকলে সরাসরি স্বয়ংক্রিয় নামজারি করলে নতুন বিরোধও সৃষ্টি হতে পারে।
ভূমি মন্ত্রণালয়ের বর্তমান ডিজিটাল সেবায় ওয়ারিশ মোতাবেক হিস্যা নিশ্চিত করার বিষয়টিও উল্লেখ রয়েছে।
৪. পুরোনো জরিপের বদলে নির্ভুল ডিজিটাল ভূমি জরিপ
চারটি প্রস্তাবের মধ্যে সবচেয়ে মৌলিক বিষয় হতে পারে ডিজিটাল ও নির্ভুল ভূমি জরিপ।
বাংলাদেশের বহু এলাকায় পুরোনো জরিপের রেকর্ডের সঙ্গে বর্তমান বাস্তব দখল, সীমানা, রাস্তা, নদী বা অন্যান্য ভৌগোলিক পরিবর্তনের পার্থক্য তৈরি হয়েছে। একই জমির ক্ষেত্রে পুরোনো খতিয়ান, পরবর্তী রেকর্ড, দলিল এবং বাস্তব দখলের মধ্যে অসামঞ্জস্য দেখা দিলে বিরোধের সুযোগ তৈরি হয়।
ফলে শুধু দলিল ও নামজারি ডিজিটাল করলেই সমস্যার পুরো সমাধান হবে না।
প্রয়োজন হবে—
- আধুনিক প্রযুক্তিতে ডিজিটাল ক্যাডাস্ট্রাল জরিপ;
- স্যাটেলাইট ও জিআইএস প্রযুক্তির ব্যবহার;
- ডিজিটাল মৌজা ম্যাপ;
- নির্ভুল দাগ ও সীমানা নির্ধারণ;
- খতিয়ান ও ম্যাপের মধ্যে সরাসরি সংযোগ;
- প্রতিটি জমির ইউনিক ডিজিটাল আইডি;
- পরিবর্তনের পূর্ণাঙ্গ ডিজিটাল ইতিহাস সংরক্ষণ।
সরকার ইতোমধ্যে ভূমি ব্যবস্থাপনার বড় অংশ ডিজিটাল করার উদ্যোগ নিয়েছে। সরকারি নথিতে প্রায় ৬ কোটি ডিজিটাল খতিয়ান এবং ৭৫ হাজারের বেশি মৌজা ম্যাপ অনলাইনে আপলোডের কথা উল্লেখ করা হয়েছে।
অর্থাৎ ভিত্তি তৈরি হয়েছে; এখন প্রয়োজন এসব তথ্যকে আরও নির্ভুল, হালনাগাদ ও পরস্পর-সংযুক্ত করা।
চারটি ব্যবস্থা একসঙ্গে হলে কী পরিবর্তন আসতে পারে?
বাস্তবে ভূমি বিরোধের একটি বড় অংশ তৈরি হয় তথ্যের অসামঞ্জস্য থেকে।
এক জায়গায় বিক্রেতার নাম, অন্য জায়গায় খতিয়ানের মালিকের নাম; দলিলে এক দাগ, রেকর্ডে আরেক তথ্য; মালিক মারা গেছেন কিন্তু রেকর্ডে তার নাম; জমি বিক্রি হয়েছে কিন্তু নামজারি হয়নি; পুরোনো জরিপের সীমানার সঙ্গে বর্তমান সীমানার মিল নেই—এ ধরনের বিচ্ছিন্নতা যতদিন থাকবে, ততদিন ভূমি বিরোধের সুযোগ থাকবে।
একটি সমন্বিত ডিজিটাল ব্যবস্থা হলে পুরো প্রক্রিয়াটি এমন হতে পারে—
মৃত্যু নিবন্ধন → ওয়ারিশ শনাক্তকরণ → হালনাগাদ খতিয়ান → ডিজিটাল জরিপ → জমি বিক্রি → বায়োমেট্রিক যাচাই → ই-রেজিস্ট্রেশন → স্বয়ংক্রিয় মিউটেশন → অনলাইন ভূমি উন্নয়ন কর।
তাহলে একই জমির মালিকানা-সংক্রান্ত তথ্য একাধিক অফিসে আলাদাভাবে সংরক্ষণের পরিবর্তে একটি আন্তঃসংযুক্ত ডাটাবেজে রাখা সম্ভব হবে।
বর্তমানে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ডিজিটাল ব্যবস্থায় অনলাইন ভূমি উন্নয়ন কর, মিউটেশন, ই-পর্চা ও ম্যাপসহ বিভিন্ন সেবা যুক্ত হচ্ছে। সংসদে দেওয়া তথ্য অনুযায়ী, মিউটেশন, ভূমি উন্নয়ন কর, ই-পর্চা ও ম্যাপসহ একাধিক ভূমি সেবা ইতোমধ্যে ডিজিটাল ব্যবস্থায় পরিচালিত হচ্ছে।
শুধু ডিজিটাল করলেই হবে না, দরকার ‘এক তথ্য—এক মালিকানা’ নীতি
বিশেষজ্ঞ পর্যায়ের সংস্কার হিসেবে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হতে পারে একটি single source of truth বা নির্ভরযোগ্য একক ভূমি তথ্যভান্ডার তৈরি করা।
অর্থাৎ একই জমির ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রি অফিস, ভূমি অফিস, জরিপ অধিদপ্তর ও কর ব্যবস্থায় আলাদা আলাদা তথ্য না থেকে পরস্পর সংযুক্ত তথ্য থাকবে।
কেউ দলিল করলে তথ্য পরিবর্তন হবে। মালিক মারা গেলে উত্তরাধিকার প্রক্রিয়া শুরু হবে। জরিপে দাগ পরিবর্তিত হলে সেটি রেকর্ডে প্রতিফলিত হবে। কর পরিশোধ হলে তা মালিকানার তথ্যের সঙ্গে যুক্ত থাকবে।
ফলে একজন ক্রেতা জমি কেনার আগে অনলাইনে দেখতে পারবেন—এই জমির বর্তমান মালিক কে, পূর্ববর্তী মালিক কে, জমির পরিমাণ কত, মামলা আছে কি না, বন্ধক আছে কি না, সর্বশেষ জরিপ কী বলছে এবং ভূমি উন্নয়ন করের অবস্থা কী।
এতে কি সত্যিই ৮০ শতাংশ ভূমি মামলা কমে যাবে?
এখানেই সবচেয়ে সতর্ক হওয়া প্রয়োজন।
‘৮০ শতাংশ মামলা শেষ হয়ে যাবে’—এমন নির্দিষ্ট ফলাফল এখনই নিশ্চিত করে বলা যায় না। কারণ ভূমি মামলা শুধু প্রশাসনিক রেকর্ডের ভুলের কারণে হয় না। উত্তরাধিকার বিরোধ, দখল, সীমানা, জাল দলিল, চুক্তি, পারিবারিক বিরোধ এবং আদালতের মাধ্যমে মালিকানা নির্ধারণের মতো বিষয়ও থাকে।
তবে ভূমি-সংক্রান্ত বিরোধের বড় একটি অংশ যদি রেকর্ড, মালিকানা তথ্য, নামজারি, জরিপ ও দলিলের অসামঞ্জস্য থেকে তৈরি হয়, তাহলে এই জায়গাগুলো ঠিক করা মামলার চাপ কমাতে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখতে পারে।
বর্তমানে দেশের আদালতে প্রায় ২.৮২ লাখ ভূমি মামলা বিচারাধীন থাকার তথ্যই দেখায় সমস্যাটির ব্যাপ্তি কতটা বড়।
মূল কথা
ভূমি নিয়ে মানুষের ভোগান্তি কমাতে নতুন কোনো বিচ্ছিন্ন অ্যাপ বা ওয়েবসাইটের চেয়ে বেশি প্রয়োজন সমন্বিত ভূমি ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থা।
চারটি সংস্কার—
বায়োমেট্রিক ই-রেজিস্ট্রেশন, রেজিস্ট্রেশন-নামজারি আন্তঃসংযোগ, মৃত্যুর পর ওয়ারিশভিত্তিক রেকর্ড হালনাগাদ এবং নির্ভুল ডিজিটাল জরিপ—একসঙ্গে বাস্তবায়ন করা গেলে বাংলাদেশের ভূমি ব্যবস্থাপনায় বড় ধরনের পরিবর্তন আনা সম্ভব।
সবচেয়ে বড় সুবিধা হবে, একজন নাগরিকের হাতে জমির মালিকানার একটি হালনাগাদ, যাচাইযোগ্য ও ডিজিটাল রেকর্ড থাকবে। আর ভূমি অফিস থেকে আদালত পর্যন্ত একই তথ্য ব্যবহার করা গেলে ভুল তথ্য, দ্বৈত রেকর্ড ও প্রশাসনিক জটিলতার সুযোগও উল্লেখযোগ্যভাবে কমতে পারে।
সুতরাং প্রশ্নটি শুধু ‘জমির সেবা অনলাইনে যাবে কি না’—এটি নয়। আসল প্রশ্ন হলো, বাংলাদেশের ভূমি মালিকানার পুরো জীবনচক্র—জরিপ থেকে দলিল, দলিল থেকে নামজারি, মৃত্যু থেকে উত্তরাধিকার এবং কর প্রদান পর্যন্ত—কবে একটি সমন্বিত ডিজিটাল ব্যবস্থার অধীনে আসবে।
বর্তমান ডিজিটাল অবকাঠামো দেখে বলা যায়, সেই পরিবর্তনের ভিত্তি ইতোমধ্যে তৈরি হয়েছে; এখন প্রয়োজন এর পূর্ণাঙ্গ আন্তঃসংযোগ, নির্ভুলতা ও বাস্তবায়ন।
