রেজিস্ট্রেশন আইন ২০০৪ জারি হওয়ার পূর্বে অনিবন্ধিত বন্টননামা কার্যকর থাকলেও বর্তমানে রেজিস্ট্রেশন বিহীন বন্টননামা কার্যকর নাই – বাটোয়ার দলিল রেজিস্ট্রেশন এখন বাধ্যতামূলক 2024

সম্পত্তি বা জমি বন্টননামা দলিল ছাড়া বিক্রি করা যাবে না? না– ১৯০৮ সালের রেজিষ্ট্রেশন আইন ২০০৪ সালের ডিসেম্বর মাসে সংশোধন করা হয়েছে৷ আইনটি ১ জুলাই ২০০৫ইং থেকে কার্যকর হয়েছে৷ নতুন আইন অনুযায়ী জমি বন্টননামা দলিল রেজিষ্ট্রেশন করতে হবে এবং রেজিস্ট্রি না করলে বন্টননামা কার্যকর হবে না। বন্টন নামা ছাড়াও যদিও ওয়ারিশ সূত্রে দলিল করা বা জমি বিক্রি করা যাচ্ছে তবে এতে ক্রেতাকে বিভিন্ন ঝামেলা পোহাতে হয়। জমির দখল বা পজিশন গ্রহণ করতে টাকা দিয়ে ঝগড়া বা মারামারি কিনতে হয় তাই জমির বন্টননামা হওয়ার পরই ওয়ারিশান জমি ক্রেতার ক্রয় করা শ্রেয়।

জমি রেজিস্ট্রেশন আইন অনুযাযী ক্রেতা ও বিক্রেতার করণীয় কি? ক্রেতা ও বিক্রেতা উভয়ের নিজের স্বাক্ষর/টিপ সহি যুক্ত ছবি দিবে৷ সম্পত্তির বিবরণসহ মানচিত্র আঁকিয়ে দিতে হবে৷ সম্পত্তির মালিকানা রয়েছে মর্মে ক্রেতাকে হলফনামা দিতে হবে৷ শেষ ২৫ বছর জমিটি কার কার মালিকানায় ছিল তা দাখিল করতে হবে৷ জমির মূল্য ৫ লাখ টাকার কম হলে রেজিষ্ট্রেশন ফি হবে ৫০০ টাকা, ৫ লাখ হতে ৫০ লাখ টাকা হলে রেজিষ্ট্রেশন ফি ১০০০ টাকা, জমির মূল্য ৫০ লাখ টাকার বেশি হলে রেজিষ্ট্রেশন ফি ২০০০ টাকা৷ উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমির মূল্য যাই হোক রেজিষ্ট্রেশন ফি ১০০ টাকা দিতে হবে৷ জমি হস্তান্তরের সকল চুক্তি লিখিত হতে হবে এবং রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতামূলক৷ বর্তমানে জমি ক্রয়ের চুক্তি,চুক্তি সম্পাদনের তারিখ হতে ১ বছর পর্যন্ত কার্যকর থাকবে৷ সম্পত্তি বিক্রির বাযনা চুক্তিও রেজিষ্ট্র্রেশন করতে হবে, যে বায়না চুক্তিগুলি এখনও রেজিষ্ট্রি করা হয়নি সেগুলি এই আইন বলবত্ হওয়ার পর ৬ মাসের মধ্যে রেজিষ্ট্রি করতে হবে৷ বন্ধকী জমির ক্ষেত্রে বন্ধক দাতার লিখিত সম্মতি ছাড়া অন্য কারো নিকট বন্ধক রাখা বা বিক্রি করা যাবে না৷

জমি বণ্টন দলিল /বাটোয়ারা দলিল কি কি কাজে লাগে? অংশীদারগণের মধ্যে ওয়ারিশি সম্পত্তি বন্টনের একটি লিখিত প্রমান হিসাবে বাটোয়ারা দলিল কাজে লাগে । বাটোয়ারা দলিল বন্টনের একটি লিখিত প্রমান হিসাবে থাকে এতে ভবিষ্যতে যে কোন অংশিদার পুর্বের বন্টন মানতে বাধ্য থাকে। ওয়ারিশি সম্পত্তির নামজারি করতে বন্টন দলিলের প্রয়োজন হয়। ওয়ারিশি জমি বিক্রি করতে গেলে বন্টন দলিলের প্রয়োজন হয়। ভূমি জরিপকালীন সময়ে ওয়ারিশি সম্পত্তিতে রেকর্ড করাতে লাগে। ওয়ারিশি জমির মাধ্যমে ব্যাংক থেকে লোন করাতে গেলে বন্টননামা লাগে। অংশীদারগণের মধ্যে ভবিষ্যতে মামলা মকদ্দমা হওয়া থেকে বাচা যায়। এছাড়া আরো নানা কারনে আপনাদের বন্টন বা বাটোয়ারা দলিলের প্রয়োজন হতে পারে।

বাটোয়ার বা  বন্টন/বাটোয়ারা দলিল করার নিয়ম কি? একটি বন্টন দলিল করার সকল প্রয়োজনীয় উপাদানগুলো থাকলে প্রথমে আপনারা একজন দক্ষ দলিল লিখক বা একজন দক্ষ আইনজীবীর কাছে যাবেন। সেখানে গিয়ে মৃত ব্যক্তির পূর্বের দলিলগুলো তাকে প্রদান করবেন এবং একটি বন্টন দলিল লিখার জন্য বলবেন। দলিল লিখক/আইনজীবী প্রথমে মৃত ব্যক্তির পূর্বের দলিলগুলো দেখে এবং সমন্বয় করে একটি নতুন বন্টন দলিল লিখবেন। এবার উক্ত দলিলটি নিয়ে ওয়ারিশগণ সংশ্লিষ্ট সাবরেজিস্ট্রি অফিসে যাবেন সেখানে গিয়ে বাটোয়ারা দলিলের জন্য নির্ধারিত ফি জমা দিতে হবে। এবার দলিলের সকল অংশীদারগণ সাবরেজিস্ট্রারের সম্মুখে রজিস্ট্রি বলিউমে স্বাক্ষর করবেন। এর পরে সাবরেজিস্ট্রার উক্ত দলিলটি রেজিস্ট্রি করে নিবেন। আপনারা চাইলে উক্ত বাটোয়ারা দলিলের একটি অবিকল নকল দলিল তখন নিয়ে নিতে পারেন। তো এইভাবেই খুব সহজেই সম্পাদিত হবে একটি আপোষমূলে বাটোয়ারা দলিল।

আদালতের মাধ্যমে বন্টন হওয়ার পর এবং বন্টন দলিল রেজিষ্ট্রি পর অবশ্যই নিজ নামে নামজারি, জমাভাগ খতিয়ান করে নিতে হবে। পাশাপাশি খাজনা প্রদান করতে হবে। মনে রাখবেন, নামজারি হচ্ছে সরকারিভাবে সম্পত্তিকে নিজ নামে রেকর্ড করা।

কোন দলিল দ্বারা যদি কোন সম্পত্তির সহ-মালিকগণ ঐ সম্পত্তি ব্যক্তিগত মালিকানায় পৃথকভাবে ভাগ করে নেয়, তাহলে তাকে বন্টননামা বা বাটোয়ারা দলিল বলে। অর্থাৎ যে দলিলের মাধ্যমে শরীকান বা অংশীদারগণ পরস্পরের সুবিধার্থে অবিভক্ত সম্পত্তির বাটোয়ারা বা বণ্টন করে নেয়, তাকে বন্টননামা বা বাটোয়ারা দলিল বলে।

বাটোয়ার দলিল রেজিস্ট্রেশন আইন ২০০৪ PDF Download

বাটোয়ারা দলিলের জন্য প্রয়োজনীয় ডকুমেন্ট । বন্টন দলিল করতে যা যা লাগবে

1. যে ব্যক্তির সম্পত্তি বন্টন করা হবে উক্ত ব্যক্তির মৃত্যু সনদ লাগবে।
2. মৃত ব্যক্তির ওয়ারিশগণের প্রমান হিসাবে ওয়ারিশ সনদ লাগবে।
3. মৃত ব্যক্তির যে সম্পত্তি বন্টন হবে উক্ত সম্পত্তির দলিল লাগবে।
4. মৃত ব্যক্তির যে সকল ওয়ারিশ সম্পত্তির মালিক হবে স সকল ওয়ারিশের সম্মতি থাকতে হবে।
5. প্রয়োজনীয় ফি যোগার থাকতে হবে।
6. রেজিস্ট্রেশন ফিসঃ বন্টনকৃত সম্পত্তির দলিলে লিখিত (বৃহত্তম এক পক্ষের অংশের মূল্য বাদ দিয়ে) মোট মূল্য অনুর্ধ ৩ লক্ষ টাকা হলে ৫০০ টাকা (রেজিস্ট্রেশন আইন-১৯০৮, এর ধারা ৭৮বি (১) অনুসারে)। বন্টনকৃত সম্পত্তির দলিলে লিখিত (বৃহত্তম এক পক্ষের অংশের মূল্য বাদ দিয়ে) মোট মূল্য অনুর্ধ ১০ লক্ষ টাকা হলে ৭০০ টাকা (রেজিস্ট্রেশন আইন-১৯০৮, এর ধারা ৭৮বি (২) অনুসারে)।
7. বন্টনকৃত সম্পত্তির দলিলে লিখিত (বৃহত্তম এক পক্ষের অংশের মূল্য বাদ দিয়ে) মোট মূল্য অনুর্ধ ৩০ লক্ষ টাকা হলে ১২০০ টাকা (রেজিস্ট্রেশন আইন-১৯০৮, এর ধারা ৭৮বি (৩) অনুসারে)। বন্টনকৃত সম্পত্তির দলিলে লিখিত (বৃহত্তম এক পক্ষের অংশের মূল্য বাদ দিয়ে) মোট মূল্য অনুর্ধ ৫০ লক্ষ টাকা হলে ১৮০০ টাকা (রেজিস্ট্রেশন আইন-১৯০৮, এর ধারা ৭৮বি (৪) অনুসারে)।
8. বন্টনকৃত সম্পত্তির দলিলে লিখিত (বৃহত্তম এক পক্ষের অংশের মূল্য বাদ দিয়ে) মোট মূল্য ৫০ লক্ষ টাকার উর্ধে হলে ২০০০ টাকা (রেজিস্ট্রেশন আইন-১৯০৮, এর ধারা ৭৮বি (৫) অনুসারে)। রেজিস্ট্রেশন ফি পে-অর্ডারের মাধ্যমে স্থানীয় সোনালী ব্যাংক লিঃ এ, কোড নং ১৪২২২০১ তে জমা করতে হবে (পুরাতন কোড ১৮২৬)।
9. স্টাম্প শূল্কঃ ৫০ টাকা (১৮৯৯ সালের স্টাম্প আইনের ১ নম্বর তফশিলের ৪৫ নম্বর ক্রমিকে উল্লিখিত বর্ণনা অনুসারে)।
   এছাড়া ২০০ টাকার স্টাম্পে হলফনামা। ই- ফিঃ- ১০০ টাকা।
10. এন- ফিঃ- (!) বাংলায় প্রতি ৩০০ (তিন শত) শব্দ বিশিষ্ট এক পৃষ্ঠা বা উহার অংশ বিশেষের জন্য ১৬ টাকা। (!!) ইংরেজি ভাষায় প্রতি ৩০০ (তিন শত) শব্দ বিশিষ্ট এক পৃষ্ঠা বা উহার অংশ বিশেষের জন্য ২৪ টাকা। ৪। (নকলনবিশগনের পারিশ্রমিক) এনএন ফিসঃ- (!) বাংলায় প্রতি ৩০০ (তিনশত) শব্দ বিশিষ্ট এক পৃষ্ঠা বা উহার অংশ বিশেষের জন্য ২৪ টাকা। (!!) ইংরেজি ভাষায় প্রতি ৩০০ (তিনশত) শব্দ বিশিষ্ট এক পৃষ্ঠা বা উহার অংশ বিশেষের জন্য ৩৬ টাকা।
11. সম্পত্তি হস্তান্তর নোটিশের আবেদনপত্রে ১০ টাকা মূল্যের কোর্ট ফি। মন্তব্যঃ- ১। এন- ফি ও ই- ফি, রেজিস্ট্রেশন ফি এর সাথে একত্রে পে-অর্ডারের মাধ্যমে কোড নং ১৪২২২০১ তে জমা করতে হবে (পুরাতন কোড ১৮২৬)। ২। এনএন- ফি নগদে রেজিস্ট্রি অফিসে জমা করতে হবে। ৩। সরকার নির্ধারিত হলফনামা, ২০০ টাকার স্টাম্পে প্রিন্ট করে মূল দলিলের সাথে সংযুক্ত করতে হবে।

প্রবাসীর নামে কি জমি কেনা যাবে??

 না। বিক্রেতার পাশাপাশি ক্রেতাকেও সম্পাদনের কাজ করতে হবে অর্থাত্ দলিল করার সময় উপস্থিত থাকতে হবে। ফলে এখন আর বিদেশে বসে কিংবা অপ্রাপ্ত-বয়ষ্ক ছেলে মেয়ের নামে জমি কেনা সম্ভব নয়।সম্পত্তিটিতে বিক্রেতার উপযুক্ত মালিকানা রয়েছে তা প্রমাণের জন্য সম্পত্তিটির পূর্ববর্তী বিক্রেতা বা মালিকের কাগজপত্রের প্রমাণপত্র থাকতে হবে এবং সম্পত্তিতে যে বিক্রেতার আইনানুগ মালিকানা আছে এই মর্মে একটি হলফনামা জমি রেজিস্ট্রেশনের সময় জমির বিক্রেতাকে দাখিল করতে হবে। সম্পত্তির ধরন, সম্পত্তির দাম, সম্পত্তির মানচিত্র এবং আশপাশের সম্পত্তির বিবরণ ও আঁকানো ছবি (sketch Map) দিয়ে দেওয়া বাধ্যতামূলক। শেষ ২৫ বছর উক্ত সম্পত্তিটিতে কার কার মালিকানা ছিল তার বিবরণ রেজিস্ট্রেশনের সময় দাখিল করা বাধ্যতামূলক। ক্রেতা এবং বিক্রেতার উভয়ের ছবি লাগবে এবং ছবির উপরে দুপক্ষেরই স্বাক্ষর এবং টিপসহি দেওয়া বাধ্যতামূলক, এর ফলে বেনামীতে আর কোন সম্পত্তি কেনা বেচা করা যাবে না।

মৌখিকভাবে জমি কি হস্তান্তর করা যাবে? না। কোন ব্যক্তি যদি অন্য কোন ব্যক্তির নিকট হতে জমি ক্রয় করবে মর্মে বায়নাপত্র করে থাকে তাহলে সেই বায়না পত্রটিও এখন থেকে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। এক্ষেত্রে নিবন্ধন বা রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ৫০০ টাকা। ৫ লাখ টাকা থেকে ৫০ লাখ টাকার মধ্যে হলে রেজিস্টেশন ফি হবে ১ হাজার টাকা। জমির মূল্য যদি ৫০ লাখ টাকার বেশি হয় তাহলে সেক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ২ হাজার টাকা।  যদি শরিয়া আইন অনুসারে স্বামী স্ত্রী, ভাই-বোন বা ছেলে মেয়েদেরকে কোন সম্পত্তি দেওয়া হয় সেক্ষেত্রে সম্পত্তির মূল্য যাই হোক না কেন নিবন্ধন বা রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ১০০ টাকা। ১ঌ০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন আইন সংশোধনের পূর্বে শরিয়া আইন অনুসারে মৌখিক ভাবে যদি কোন জমি কাউকে দেয়া হতো তা বৈধ ছিল, কিন্তু বর্তমান সংশোধনীতে বলা হয়েছে সব ধরনের হস্তান্তরই লিখিত এবং নিবন্ধিত হতে হবে। ফলে মৌখিকভাবে হস্তান্তর করা জমির ক্ষেত্রে সুনির্দিষ্ট প্রতিকারের জন্য আবেদন করা যাবে না।

বন্ধকী জমি কি বিক্রয় করা যাবে? সংশোধনী আইন কার্যকর হওয়ার পূর্বে সম্পত্তি কেনার চুক্তি সম্পাদনের ৩ বছর পর্যন্ত কার্যকর থাকত কিন্তু বর্তমানে তা ১ বছর সময় সীমা নির্ধারণ করা হয়েছে। তবে উল্লেখ্যয যে, উভয় পক্ষ যদি চুক্তিটি কার্যকরী হওয়ার জন্য নির্দিষ্ট সময় চুক্তিতে উল্লেখ করেন তাহলে সেটিই কার্যকর হবে অন্যথায় না থাকলে ১ বছর পর্যন্ত মেয়াদ থাকবে। উল্লেখ্য, যে সমস্ত সম্পত্তি বিক্রির বায়না চুক্তি এখন পর্যন্ত নিবন্ধন করা হয় নি সেই ক্ষেত্রে এই আইন বলবত্ হওয়ার ৬ মাসের মধ্যে নিবন্ধনের জন্য বিক্রির সব প্রমাণ উপস্থিত করতে বলা হয়েছে অন্যথায় নির্ধারিত সময়ের পর সেই সম্পত্তির বিক্রয় চুক্তি বাতিল বলে গন্য হবে। যদি কোন সম্পত্তি কোন ব্যক্তির নিকট বন্ধক থাকে তাহলে যার কাছে জমিটি বন্ধক আছে তার লিখিত সম্মতি ছাড়া অন্য কোথাও বন্ধক রাখা বা বিক্রয় করা যাবে না। বিক্রি করলে তা বাতিল বলে বিবেচিত হবে।