পৈতৃক সূত্রে প্রাপ্ত বা ‘ওয়ারিশি’ জমি কেনা অনেক সময় সাধারণ জমি কেনাবেচার চেয়ে বেশ জটিল হয়ে দাঁড়ায়। যেহেতু এ ধরনের সম্পত্তিতে একাধিক অংশীদার বা উত্তরাধিকারী থাকে, তাই সঠিক আইনি প্রক্রিয়া অনুসরণ না করলে আপনার কষ্টার্জিত বিনিয়োগটি সারাজীবনের দুশ্চিন্তার কারণ হতে পারে। ভবিষ্যতে আইনি জটিলতা এড়াতে ওয়ারিশি জমি কেনার আগে যে ৬টি বিষয় যাচাই করা অপরিহার্য, তা নিচে বিস্তারিত আলোচনা করা হলো:
১. বৈধ ওয়ারিশ সনদ যাচাই
জমি কেনার প্রাথমিক ধাপ হলো দাতার কাছে একটি বৈধ ওয়ারিশ সনদ (Succession Certificate) আছে কিনা তা নিশ্চিত করা। স্থানীয় ইউনিয়ন পরিষদ বা পৌরসভা থেকে ইস্যুকৃত এই সনদে সকল বৈধ ওয়ারিশের নাম থাকা বাধ্যতামূলক। যদি কোনো একজন ওয়ারিশের নাম গোপন করা হয় বা বাদ পড়ে, তবে আপনার কেনা জমিটি ভবিষ্যতে আইনি চ্যালেঞ্জের মুখে পড়তে পারে।
২. রেজিস্ট্রিকৃত আপস বণ্টননামা
গ্রামাঞ্চলে অনেক সময় মৌখিক বণ্টনের ভিত্তিতে জমি ভোগদখল করা হয়। তবে জমি কেনার ক্ষেত্রে মৌখিক বণ্টন কোনো ভিত্তি হতে পারে না। ওয়ারিশদের মধ্যে একটি ‘রেজিস্ট্রিকৃত আপস বণ্টননামা দলিল’ বা বাটোয়ারা দলিল আছে কিনা তা যাচাই করুন। এই দলিল থাকলে নিশ্চিত হওয়া যায়, বিক্রেতা ঠিক কোন অংশটি এবং কোন সীমানাটুকু বিক্রি করার আইনি অধিকার রাখেন।
৩. দাতার নামে পৃথক নামজারি (Mutation)
অনেকেই মূল মালিকের (যেমন: দাদা বা বাবা) নামে খাজনা পরিশোধ করেন কিন্তু নিজের নামে নামজারি করেন না। মনে রাখবেন, জমির নামজারি বা মিউটেশন অবশ্যই দাতার (বিক্রেতা) নামে থাকতে হবে। দাতার নামে পৃথক খতিয়ান বা মিউটেশন না থাকলে সেই জমি কেনা চরম ঝুঁকিপূর্ণ।
৪. সকল ওয়ারিশের সম্মতি ও সাক্ষী
নিরাপদ লেনদেনের জন্য দাতার পরিবারের অন্য সকল জীবিত ওয়ারিশের সম্মতি নিশ্চিত করা বুদ্ধিমানের কাজ। সম্ভব হলে জমির দলিলে অন্য ওয়ারিশদের সাক্ষী হিসেবে রাখুন। এতে ভবিষ্যতে কোনো ওয়ারিশ দাবি করতে পারবেন না যে, তাকে না জানিয়ে জমি বিক্রি করা হয়েছে।
৫. সরজমিনে দখল ও সীমানা পরখ
কাগজে-কলমে জমির সব তথ্য সঠিক থাকলেও বাস্তবে দখল ভিন্ন হতে পারে। জমি কেনার আগে সরেজমিনে গিয়ে দেখুন অন্য ওয়ারিশরা দখল ছেড়ে দিয়েছে কিনা। এছাড়া স্থানীয়ভাবে খোঁজ নিন উক্ত জমি নিয়ে কোনো পারিবারিক বিরোধ বা আদালতে মামলা চলছে কিনা।
৬. নাবালক ওয়ারিশ ও আইনি পরামর্শ
যদি উত্তরাধিকারীদের মধ্যে কেউ নাবালক (Minor) থাকে, তবে আদালতের পূর্ব অনুমতি ছাড়া তার অংশ কেনা আইনত দণ্ডনীয় এবং অবৈধ। তাই ওয়ারিশি জমি কেনার আগে নথিপত্রগুলো একজন দক্ষ আইনজীবীকে দিয়ে স্ক্রুটিনি বা পুঙ্খানুপুঙ্খ পরীক্ষা করিয়ে নিন।
সতর্কবার্তা: আপনার বিনিয়োগ সুরক্ষিত রাখতে কেবল কথার ওপর বিশ্বাস না করে দালিলিক প্রমাণের ওপর গুরুত্ব দিন। সচেতন থাকুন এবং সঠিক আইনি পথ অনুসরণ করে আপনার সম্পদ নিরাপদ রাখুন।
