জমি কেনা প্রতিটি মানুষের জীবনের একটি বড় স্বপ্ন এবং বিনিয়োগ। তবে যথাযথভাবে মালিকানা যাচাই না করার কারণে অনেক সময় সাধারণ মানুষ প্রতারণার শিকার হন। সম্প্রতি ভূমি আইন ও নিবন্ধন বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ অনুযায়ী, নিরাপদ ভূমি হস্তান্তরের জন্য ছয়টি ধাপ অনুসরণ করা বাধ্যতামূলক বলে মনে করছেন সংশ্লিষ্টরা।
নিচে জমি যাচাইয়ের সেই গুরুত্বপূর্ণ ধাপগুলো বিস্তারিত আলোচনা করা হলো:
১. পর্চা বা খতিয়ান সংগ্রহ ও যাচাই
জমি কেনার প্রাথমিক কাজ হলো বিক্রেতার কাছ থেকে সর্বশেষ খতিয়ান বা পর্চার কপি সংগ্রহ করা। এটি সিএস, এসএ, আরএস বা বিএস হতে পারে। এই খতিয়ানের মাধ্যমে জানা যায় জমির প্রকৃত মালিক কে এবং জমির শ্রেণি কী।
২. মৌজা ও দাগ নম্বর মিলিয়ে নেওয়া
সংগৃহীত খতিয়ানের সাথে জমির মৌজা ম্যাপ এবং দাগ নম্বরটি সরজমিনে মিলিয়ে দেখতে হবে। দাগ নম্বর ভুল থাকলে বা নকশায় জমি না থাকলে ভবিষ্যতে আইনি জটিলতায় পড়ার সম্ভাবনা থাকে।
৩. নামজারি (Mutation) পরীক্ষা
বিক্রেতা দাবি করলেই তিনি মালিক নন। দেখতে হবে তার নামে ‘নামজারি’ বা মিউটেশন করা আছে কি না এবং তিনি নিয়মিত ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধ করছেন কি না। খতিয়ানের সাথে নামজারির মিল থাকা অপরিহার্য।
৪. ভূমি মন্ত্রণালয়ের ওয়েবসাইটে অনলাইন যাচাই
বর্তমান ডিজিটাল যুগে জালিয়াতি রোধে অনলাইন যাচাই অত্যন্ত কার্যকর। ভূমি মন্ত্রণালয়ের অফিসিয়াল ওয়েবসাইট (eporcha.gov.bd) বা সংশ্লিষ্ট অ্যাপের মাধ্যমে জমির খতিয়ান ও মালিকানার তথ্য ঘরে বসেই যাচাই করে নিন।
৫. সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল যাচাই
জমির বায়া দলিল (পূর্ববর্তী দলিলগুলো) আসল কি না তা নিশ্চিত করতে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি দিতে হবে। কোনো দলিল লুকানো আছে কি না বা জমিটি অন্য কোথাও বন্ধক রাখা হয়েছে কি না, তা এখান থেকেই জানা সম্ভব।
৬. অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ গ্রহণ
জমি সংক্রান্ত আইন বেশ জটিল। তাই সব নথি সংগ্রহের পর একজন দক্ষ ভূমি বিশেষজ্ঞ আইনজীবীর মাধ্যমে ‘লিগ্যাল অপিনিয়ন’ নেওয়া বুদ্ধিমানের কাজ। তিনি নথিপত্র বিশ্লেষণ করে জমিটি নিষ্কণ্টক কি না তা নিশ্চিত করতে পারবেন।
সতর্কবার্তা: জমি কেনার ক্ষেত্রে সামান্য অবহেলা সারা জীবনের সঞ্চয় নষ্ট করে দিতে পারে। তাই বিজ্ঞাপনের ফাঁদে না পড়ে যথাযথভাবে যাচাই-বাছাই না করে কখনোই কোনো জমি বায়না বা ক্রয় করবেন না। মনে রাখবেন, সঠিক যাচাই-ই আপনার সম্পদের নিরাপত্তা।
